Einheimischen-Modell: Mehrdeutige Bebauungsklausel im Grundstückskaufvertrag mit einer Stadt

Wird in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Stadt eine Klausel des Einheimischen-Modells vereinbart, in der sich der Käufer verpflichtet, den Kaufgegenstand mit einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten zu bebauen, so ist diese Regelung nicht eindeutig und die Planoffenlegung im Beurkundungstermin ohne Bedenken der Stadt führt zu einer üblichen Auslegung der Klausel. Anlass für eine solche Prüfung bestand hier deshalb, weil die Beklagten unstreitig im Beurkundungstermin ihre bereits vorliegende und später konkretisierte Planung offengelegt haben. Hierdurch haben die Beklagten für die klagende Stadt unmissverständlich ihre Vorstellung zum Ausdruck gebracht, eine der Planung entsprechende Bebauung des Kaufgegenstandes als – auch im Sinne von § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages – vertragskonform anzusehen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts steht dem nicht entgegen, dass nach den vertraglichen Vereinbarungen den Beklagten auch die Möglichkeit eröffnet war, eine abweichende – förderschädliche – Bebauung unter Inkaufnahme der hiermit verbundenen Nachteile vorzunehmen und die klagende Stadt jedenfalls mit dieser Möglichkeit rechnen musste, so dass ein offensichtlicher Irrtum der Beklagten über eine der Regelung in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages entsprechende Bebauung nicht im Raum stand. Diese Sichtweise lässt außer Betracht, dass in einem solchen Fall aus Sicht der klagenden Stadt für die Beklagten überhaupt kein Anlass bestanden hätte, die konkreten Planungen im Beurkundungstermin offen zu legen und überdies der Kaufvertrag gerade den Willen der Parteien zur Grundlage hatte, entsprechend den Verpflichtungen nach § 6 des Vertrages zu verfahren. Oberlandesgericht Hamm Urteil 22 U 52/19 vom 14.11.2019 […]

Keine Pflichtverletzung bei fehlender Prüfung von Abschlagsrechnungen nach Bautenstand

Die vom Kläger gerügte Pflichtverletzung der Beklagten nach § 280 Abs. 1 BGB, die jeweiligen Abschlagsrechnungen der Generalunternehmerin nicht im Hinblick auf den jeweils erreichten Bautenstand ordnungsgemäß geprüft und damit pflichtwidrig ihm gegenüber freigegeben zu haben, so dass es zu einer Überzahlung der Generalunternehmerin gekommen sei, liegt mit Rücksicht auf die Regelungen im GU-Vertrag nicht vor. Der Unternehmer ist grundsätzlich zur Vorleistung verpflichtet, § 641 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Vergütung ist danach prinzipiell erst bei Abnahme der Bauleistung durch den Besteller geschuldet (vgl. Kapellmann/Messerschmidt/Messerschmidt, 6. Aufl. 2017, VOB/B § 16 Rn. 88). Der Unternehmer kann aber nach § 632a Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B vom Besteller Abschlagszahlungen verlangen. Die Abschläge haben sich dabei grundsätzlich nach dem Leistungsstand zu richten. Der Unternehmer hat Anspruch auf den Teil der Vergütung, der der erbrachten und geschuldeten Leistung unter Berücksichtigung der vertraglichen Vergütungsvereinbarung entspricht. Die Vorschriften sind allerdings dispositiv. Es können daher zugunsten des Unternehmers auch Abschlagszahlungen außerhalb der Voraussetzungen der §§ 632a Abs. 1 BGB, 16 VOB/B vereinbart werden, z.B. durch die Vereinbarung von Vorauszahlungen oder Zahlungsplänen (vgl. MüKoBGB/Busche, 7. Aufl., BGB § 632a Rn. 22; BeckOK BGB/Voit, 50. Ed. 1.2.2019, BGB § 632a Rn. 28; Pause, BauR 2009, 898, 901). Gelegentlich wird zwischen den Parteien vereinbart, dass Abschlagszahlungen ohne weitere Nachweise zu festgelegten Zeitpunkten in bestimmter Höhe zu leisten sind. Derartige Abschlagsregelungen sind für den Besteller riskant, weil der Unternehmer nicht gehalten ist, zu den festgelegten Zahlungszeitpunkten auch einen entsprechend adäquaten, ausgeführten Leistungsumfang nachzuweisen. Es besteht deshalb das Risiko, dass der Besteller in weitaus höherem Umfange Zahlungen leistet, als dies nach dem tatsächlich ausgeführten Bautenstand angemessen ist (vgl. Kapellmann/Messerschmidt/Messerschmidt, a.a.O., Rn. 111). OLG Hamm, 21 U 21/17 vom 25.06.2019 […]