Immobilienverwaltungsvertrag

Immobilienverwaltungsvertrag

Zwischen
………………
– als Auftraggeber –
und
…………………..
– als Immobilienverwaltung –

kam folgende Vereinbarung als Haus- und Wohnungsverwaltungsvertrag zustande:

§ 1 Gegenstand und Dauer des Vertrags

Der Auftraggeber überträgt der Immobilienverwaltung die Verwaltung des Grundbesitzes in …………………. bestehend aus ………………………….

Der Vertrag wird auf die Dauer von zwei Jahren geschlossen, und zwar zunächst für den Zeitraum

vom 01. …………. bis 31. Dezember …..

Wird der Vertrag nicht von einer der vertragschließenden Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum Vertragsende gekündigt, so verlängert er sich jeweils automatisch um ein weiteres Jahr.

§ 2 Kündigung

Der Vertrag kann vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Alle Kündigungen der Vertragsparteien sind durch eingeschriebenen Brief auszusprechen.

§ 3 Rechte und Pflichten der Immobilienverwaltung

a) Die Immobilienverwaltung ist verpflichtet, das zu verwaltende Grundstück bzw. Mietobjekt im Rahmen der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu bewirtschaften und die Interessen des Vermieters bzw. Eigentümers als Auftraggeber zu vertreten. Die Immobilienverwaltung hat alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Verwaltungsobjekt in seinem Bestand zu erhalten und es wirtschaftlich optimal zu nutzen.

b) Neuvermietungen und Abschluss bzw. Änderung von Mietverträgen obliegen der Immobilienverwaltung. Sie hat dafür Sorge zu tragen, dass die Mietverträge – erkennbar – namens und in Vollmacht des Auftraggebers abgeschlossen werden. Bei Neuvermietungen ist der Hausverwalter berechtigt, ein Immobilienunternehmen mit der Vermittlung zu beauftragen bzw. die Vermittlung auch im Rahmen eines eigenen Immobilienunternehmens – soweit gesetzlich zulässig – durchzuführen.

c) Die Immobilienverwaltung hat für die fristgerechte Einziehung des mietvertraglich vereinbarten Mietzinses einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen und Mietkaution zu sorgen und Rückstände beizutreiben. Nach eigenem Ermessen kann sie Anwaltshilfe sowohl für die außergerichtliche als auch für die gerichtliche Beitreibung in Anspruch nehmen. Für anfallende Anwalts- und Gerichtskosten hat der Auftraggeber aufzukommen.

Die Immobilienverwaltung hat ein vom eigenen Vermögen getrenntes Haus- bzw. Mietkonto zur Abwicklung der vertraglichen Pflichten anzulegen.

d) Die Immobilienverwaltung sorgt für fristgerechte Entrichtung der den Auftraggeber treffenden öffentlichen Abgaben und wiederkehrenden Lasten sowie für die Prüfung und Bezahlung anfallender Rechnungen unter Wahrung der Belange des Auftraggebers und Einhaltung der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und behördlichen Auflagen. Der Immobilienverwaltung obliegt die Führung sämtlicher erforderlichen Verhandlungen mit öffentlichen Stellen, Versicherungsgesellschaften, Hypothekengebern, Handwerkern, Architekten sowie die genaue Beachtung und Durchführung der behördlichen Vorschriften und die Vertretung des Auftraggebers gegenüber den Versicherungsgesellschaften zur Wahrnehmung dessen Rechte bei Schadensfällen und Festsetzungen.

Gegenüber der Mietpartei ist die Immobilienverwaltung verpflichtet, im Rahmen der Gesetze und des Mietvertrages über die Nebenkosten abzurechnen sowie Nachzahlungsbeträge einzuziehen und Guthaben auszuzahlen.

Die Immobilienverwaltung ist verpflichtet, gegenüber dem Auftraggeber einmal jährlich, bis spätestens zum 30.06. des folgenden Jahrs, die Führung des laufenden Immobilienverwaltungskontos unter Vorlage von Ein- und Ausgabenbelegen abzurechnen. Die Abrechnung der Immobilienverwaltung gilt seitens des Auftraggebers als anerkannt, wenn er der Abrechnung nicht innerhalb einer Frist von sechs Wochen nach Erhalt schriftlich widersprochen hat.

e) Die Immobilienverwaltung ist verpflichtet, mit Wirkung für und gegen den Auftraggeber im Rahmen der Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und zur Erfüllung der Verwaltungsaufgaben erforderliche Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Sämtliche Verträge müssen befristet sein bis längstens zum Auslaufen dieses Verwaltervertrages. Sie sind zu den ortsüblichen Bedingungen abzuschließen. Die Immobilienverwaltung hat die ordnungsgemäße Erfüllung aller solcher Verträge zu überwachen.

f) Die Immobilienverwaltung hat für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Verwaltungsobjektes zu sorgen bzw. diese zu überwachen, soweit sie vertraglich der Mietpartei obliegt. Hierzu sind namens des Auftraggebers notwendige Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten sowie Lieferungsaufträge zu erteilen. Die Immobilienverwaltung überwacht und nimmt diese Arbeiten und Lieferungen ab. Ihr obliegt die Rechnungsüberprüfung unter Ausnutzung erreichbarer Rabatte und Vergünstigungen.

g) Die Immobilienverwaltung hat eine Hausordnung aufzustellen und deren Einhaltung zu überwachen. Bei Neuvermietungen hat sie für die wirksame mietvertragliche Vereinbarung der bestehenden Hausordnung zu sorgen.

h) Die Immobilienverwaltung hat für die Einhaltung des Mietvertrages und insbesondere die sich daraus für die Mietpartei ergebenden Pflichten zu sorgen. Insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung abzunehmen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, für die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mietpartei zu sorgen, für die Beseitigung von Schäden, die Reinigung der Wohnung und die Rückgabe aller Schlüssel zu sorgen. Soweit erforderlich hat die Immobilienverwaltung namens des Auftraggebers das Vermieterpfandrecht auszuüben.

i) Die Immobilienverwaltung ist berechtigt, namens des Auftraggebers Änderungen und Kündigungen bestehender Mietverträge herbeizuführen und Mieterhöhungen geltend zu machen. Aus den in diesem Zusammenhang abzugebenden Erklärungen gegenüber der Mietpartei muss hervorgehen, dass die Immobilienverwaltung für den Auftraggeber handelt und die Tätigkeit von der Verwaltungsbefugnis umfasst wird.

j) Die Immobilienverwaltung vertritt den Auftraggeber bei Mietstreitigkeiten außergerichtlich und vor den Amtsgerichten, soweit nicht die Vertretung durch einen Rechtsanwalt geboten erscheint. Hierüber kann die Immobilienverwaltung nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen entscheiden. Die Immobilienverwaltung hat Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an den Auftraggeber als Wohnungseigentümer bzw. Vermieter gerichtet sind. Sie hat Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.

Darüber hinaus hat die Immobilienverwaltung die Erklärungen abzugeben, die zur Herstellung einer Fernsprech-, Rundfunk-, Fernseh- oder Energieversorgungsanlage erforderlich sind.

k) Sollte die Immobilienverwaltung in der Ausübung ihrer Tätigkeit aus dringenden Gründen oder Krankheit verhindert sein, so ist sie berechtigt und verpflichtet, eine geeignete Vertretung zu bestellen und erforderlichenfalls Untervollmacht zu erteilen. Der Auftraggeber ist hiervon in Kenntnis zu setzen.

l) Die Immobilienverwaltung hat für diejenige Sorgfalt einzustehen, welche sie in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt. Von der Haftung wegen grober Fahrlässigkeit ist sie nicht befreit.

§ 4 Vergütung

Die Vergütung der Immobilienverwaltung beträgt jährlich …………. Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Die Vergütung ist in gleichen monatlichen Raten, jeweils am 15. eines Monats für den laufenden Monat zu entrichten. Die Immobilienverwaltung ist berechtigt, den Betrag dem Mietenkonto zu entnehmen oder Bankauftrag zu erteilen.

Auslagen wie Porto, Ferngespräche, Inseratskosten, Fotokopien (_____ Euro pro Seite), Mietvertragsvordrucke etc. erhält die Immobilienverwaltung gesondert vergütet. Sie kann diese Beträge vom Verwaltungskonto entnehmen. Ein Nachweis in Einzelbelegen entfällt, wenn die Immobilienverwaltung nur eine Pauschale von 10% monatlich zuzüglich Mehrwertsteuer des in § 4 Abs. 1 vereinbarten monatlichen Vergütungsbetrages erhebt. Hat die Immobilienverwaltung höhere Auslagen, so kann sie anstelle einer Pauschalen unter Nachweis von Einzelbelegen die tatsächlichen Auslagen zur Erstattung fordern. Fahrtkosten für Pkw sind auf Nachweis zu vergüten, wenn es sich um Fahrten außerhalb des Stadtgebietes handelt, in dem sich das verwaltete Anwesen befindet.

Mit der Vergütung der Immobilienverwaltung werden deren im Verlaufe einer normalen Verwaltertätigkeit anfallenden Auslagen abgegolten. Wird die Immobilienverwaltung beauftragt, größere Instandsetzungsarbeiten, wie z.B. die Durchführung von Außenputz- und Fassadenanstrichen, Neueindeckung von Dächern etc., durchzuführen, oder erhält sie den Auftrag, unter Zuhilfenahme von Architekten wertverbessernde Maßnahmen wie Einbau von Heizungen, neuen Fenstern etc., vornehmen bzw. durchführen zu lassen, so verpflichtet sich der Auftraggeber, diese Arbeiten bzw. den für die Immobilienverwaltung damit verbundenen Zeitaufwand neben der in § 4 Abs. 1 vereinbarten Gebühr mit 5% – 7% zuzüglich Mehrwertsteuer aus dem Gesamtvolumen der Maßnahme zu vergüten. Vor Durchführung der Arbeiten ist diese Gebühr festzulegen. Ist die Hinzuziehung oder überhaupt die Tätigkeit eines Architekten erforderlich, so wird derselbe für seine Leistung vom Auftraggeber honoriert.

Die Immobilienverwaltung ist berechtigt, im Falle der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes – Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, Basisjahr bei Vertragsabschluss 19.. – um mehr als 4% pro Jahr, die Vergütung entsprechend anzupassen. Eine Anpassung der Vergütung ist jeweils nach Ablauf von einem Jahr gemäß vorstehender Regelung zulässig. Die jeweils gültige Mehrwertsteuer darf die Immobilienverwaltung einziehen und abführen.

§ 5 Rechte und Pflichten des Auftraggebers

a) Der Auftraggeber ist verpflichtet, alle Erklärungen abzugeben, welche für die Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind.

b) Der Auftraggeber hat der Immobilienverwaltung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung vorverauslagte Gelder (z.B. Reparaturkosten etc.) unverzüglich zu erstatten und auf Verlangen Vorschüsse zu leisten.

c) Der Auftraggeber ist berechtigt, von der Immobilienverwaltung über alle das Verwaltungsobjekt maßgeblichen Dinge, wie z.B. Mietrückstände, Mieterwechsel etc., unverzüglich unterrichtet zu werden.

§ 6 Sonstige Vereinbarungen

Die Vertragschließenden bestätigen hiermit, die Vereinbarung in beiderseitigem Einvernehmen geschlossen zu haben. Beabsichtigt der Auftraggeber, das Anwesen während der Vertragszeit zu veräußern, so verpflichtet er sich, dafür Sorge zu tragen, dass der Erwerber diesen Vertrag mit allen seinen Rechten und Pflichten übernimmt.

Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Die Nichtigkeit einzelner Vertragsbestimmungen führt nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags. Für diesen Fall verpflichten sich die Vertragschließenden, die nichtige Bestimmung durch eine rechtswirksame Bestimmung zu ersetzen, die dem mit der nichtigen Bestimmung angestrebten Ziel entspricht.

Soweit gesetzlich zulässig wird als Gerichtsstand unbeschadet von der Streithöhe das Amtsgericht vereinbart, in dessen Bezirk das Verwaltungsobjekt liegt.

§ 7 Vollmacht

Der Auftraggeber erteilt der Immobilienverwaltung ausdrücklich Vollmacht zur Wahrnehmung aller Interessen des Auftraggebers aus diesem Immobilienverwaltungsvertrag und aus dem Mietvertrag des der Verwaltung unterliegenden Mietverhältnisses. Die Immobilienverwaltung ist ausdrücklich auch zur Begründung und Änderung von Mietverhältnissen, zum Ausspruch von Kündigungen und zur Geltendmachung von Mieterhöhungserklärungen im Namen des Auftraggebers gegenüber der Mietpartei uneingeschränkt bis zum Ablauf des Immobilienverwaltungsvertrages und bis zum Widerruf der Vollmacht ermächtigt. Von der Möglichkeit zur Kündigung bzw. zur Mieterhöhung hat die Immobilienverwaltung nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen Gebrauch zu machen. Die Vollmacht kann teilweise widerrufen werden. Der Widerruf ist der Mietpartei mitzuteilen.

Die Vollmacht erstreckt sich auch auf die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe und die gerichtliche Geltendmachung bzw. Durchsetzung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag. Sie erstreckt sich auch auf alle den Auftraggeber betreffenden An- und Abmeldeverpflichtungen sowie sonstige Anzeigepflichten bei den zuständigen Behörden.

Die Immobilienverwaltung ist verpflichtet, in jedem neu abzuschließenden Mietvertrag die nachfolgende Klausel aufzunehmen bzw. sie jeder Mietpartei aus bestehenden Mietverhältnissen mitzuteilen:

„Mit der Verwaltung ist die Immobilienverwaltung ……………….. beauftragt. Sie ist bevollmächtigt, alle Rechtshandlungen zur Änderung, Gestaltung und Auflösung des Mietverhältnisses vorzunehmen, einschließlich Änderung des Mietzinses und der Kündigung. Sie ist auch berechtigt, namens des Vermieters die gerichtliche Durchsetzung der sich aus diesen Rechtshandlungen ergebenden Rechte zu betreiben und einen Anwalt zu beauftragen. Die Vollmacht erstreckt sich auf außergerichtliche Verhandlungen aller Art, auf Abschluss eines Vergleichs zur Vermeidung eines Rechtsstreits und auf die Entgegennahme von Zahlungen.“

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(Ort, Datum)

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(Immobilienverwaltung, Auftraggeber)