Privates und öffentliches Baurecht

Im übrigen wird das Baurecht in privates und öffentliches Baurecht eingeteilt.

Grundlage für das private Baurecht sind das Werkvertragsrecht und die nachbarschützenden Normen des Privatrechts.

Das öffentliche Baurecht umfasst das öffentliche Planungsrecht (Bauleitplanung), das Bodenordnungsrecht (z. B. Erschließung, Recht der Baunutzung etc.) und das Bauordnungsrecht.

Das Bauvertragsrecht im engeren Sinn

Das Bauvertragsrecht bestimmt die Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zur Herstellung und Durchführung einer Leistung im Bauwesen. Typische Regelungen eines Bauvertrages regeln neben dem Leistungsumfang, Abnahme insbesondere Fragen der Baugewährleistung und der Bauhaftung.

Der Generalunternehmerbauvertarg sieht vor, dass sich der Generalunternehmer dem Bauherrn gegenüber verpflichten, die gesamte Bauleistungen zu erbringen bzw dabei wesentliche Teile der Bauleistung selbst auszuführen zu lassen. Dies erfolgt häufig nicht durch den Generalunternehmer selbst, sondern durch Sub-Unternehmer.

Der Wohnungsbau in Hannover und der Region Hannover wird umfassend gefördert, so dass alle Beteiligten, Auftraggeber, Generalunternehmer, Sub-Unternehmer eine optimale vertragliche Grundlage benötigen.

Der Bauvertrag muss als Werkvertrag verfasst werden, weil ein Erfolg, die Erstellung des Bauwerkes, geschuldet wird. Die Rechte und Pflichten ergeben sich hierbei aus den §§ 631 ff BGB. Bauvertragsrecht ist deshalb notwendig, weil die gesetzlichen Grundlagen nicht ausreichen; statt dessen sind individualisierte Regelungen nötig und selbst bei Zugrundelegung der VOB genügt dies allein häufig nicht.

Privates Baurecht

Das private Baurecht regeln Zivilrecht, Grundeigentum und Nachbarrecht, Werkverträge zur Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens – wie Architektenvertrag, Bauvertrag mit Bauunternehmern – sowie die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer. Das Private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den nicht-öffentlich-rechtlichen am Bau Beteiligten. Hier geht es primär um Verträge zwischen dem Besteller (Bauherr, Generalunternehmer, Anlagenbauer) und den Planern und Ausführenden (Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen/ Handwerker).

Das gesamte Baurecht besitzt eine verhältnismäßig hohe Regelungsdichte. Dies bedeutet, dass der Anwalt im privaten Baurecht eine Vielzahl von Regelungen zu berücksichtigen hat. Hinzu kommt das zwingende Erfordernis eines vertieften technischen Verständnisses. Denn der jeweils rechtlich zu beurteilende Sachverhalt erscheint im privaten Baurecht sehr technisch. Durch die fachübergreifende Kenntnis technischer und baurechtlicher sowie kaufmännischer Einzelheiten können wir eine für das gesamte private Baurecht optimierte Beratung und Vertretung anbieten. horak Rechtsanwälte kümmern sich um jeden baurechtlichen Belang und setzen diesen zu Ihren Gunsten durch, um Ihre Wertschöpfung am Bau zu steigern:

  • Erstellung und Prüfung der Verträge von Bauträgern, Handwerkern und Architekten

  • außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen im Werkvertragsrecht/ Baurecht

  • Durchführung von selbstständigen Beweisverfahren

  • Werklohn- und Honorarklagen des Bauunternehmers und Architekten

  • Anspruchssicherung (Bauhandwerkersicherungshypotheken, Sicherheit nach § 17 VOB/B etc.)

Unsere Kanzlei deckt die folgenden Rechtsgebiete ab:

Architektenrecht

Das Architektenrecht bestimmt Rechte und Pflichten des Architekten gegenüber seinem Auftraggeber und gegenüber Dritten.

Bauträgerrecht

Ein Bauträger ist  ein Unternehmer. Er erwirbt unbebaute Grundstücke, welche von ihm bebaut werden. Rechtlich wird hier sowohl das Kaufrecht als auch das Baurecht angewendet.

Baustrafrecht

Das Baustrafrecht befasst sich mit dem besonderen Strafrecht im Zusammenhang mit der Errichtung, der Änderung und dem Abbruch von Bauwerken aller Art.

Bauarbeitsrecht

Im Arbeitsrecht geht es um die vertraglichen Beziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber, also seinen abhängig Beschäftigten.

Vertragsrecht

Das Vertragsrecht regelt das Zustandekommen, die Vertragsabwicklung, die Rechtswirkungen und Vertragsverletzungen von Verträgen.

Vergaberecht (VOB/B)

Das Vergaberecht regelt die Vergabe von öffentlichen Aufträgen an Unternehmen.

Gewährleistungsrecht

Die Gewährleistung ist ein gesetzlich geregelter Anspruch des Verbrauchers gegenüber dem Verkäufer, wenn zum Beispiel eine fehlerhafte Ware ausgeliefert wird.

Verkehrssicherungsrecht

Das Thema Verkehrssicherungspflicht ist natürlich auch im Baurecht relevant.

Europäisches Baurecht

horak Rechtsanwälte beraten auch zu allen Aspekten des Baurechts auf europäischer Ebene.

Insolvenz im Baurecht

Die Insolvenz des Bauunternehmers birgt große Gefahren – wir informieren und beraten.

Zwangsvollstreckung im Baurecht

Wir beraten bei Vollstreckungsmaßnahmen im Baurecht.

Kontakt

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Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht gliedert sich in die zwei großen Bereiche des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht beinhaltet die Bauleitplanung, Regelungen über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben, die Sicherung der Bauleitplanung sowie das Besondere Städtebaurecht. Die wichtigsten Rechtsquellen sind in diesem Zusammenhang das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Eine zunehmende Bedeutung für das Baurecht erfahren Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft.

Bauordnungsrecht

Zum Bauordnungsrecht gehören die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) und die dazu erlassenen Verordnungen. Das Bauordnungsrecht zielt darauf ab, bauliche Anlagen so zu errichten oder zu ändern, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere das Leben, die Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden.

In der NBauO sind die Aufgaben der am Bau Beteiligten und der Bauaufsichtsbehörden festgelegt; das Gesetz bestimmt die Regelungen für die Verfahren, die bei der Errichtung baulicher Anlagen gelten und legt fest, welche Vorhaben verfahrensfrei sind. Ferner wird geregelt, welche Anforderungen die Bauaufsichtsbehörde treffen darf, wenn sie auf baurechtswidrige Zustände aufmerksam wird (Beispiele: Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Rückbau, Abriss).

Baurechtliche Musterverträge

Nachfolgend haben wir einige Muster zusammengestellt. Diese Muster können Sie mit dem jeweiligen Hinweis kostenfrei kopieren und auf Ihre Bedürfnisse anpassen.

Einzige Voraussetzung für jene kostenfreie Gestattung ist, dass Sie im Impressum Ihres Internetauftritts folgenden Link hinterlegen: “Mit Unterstützung von horak Rechtsanwälte, www.baurechthannover.com“. Statt des Impressums können Sie in Absprache mit uns auch einen anderen Ort sowie einen angepassten Wortlaut des Links wählen. Bitte schicken Sie uns hierzu eine Mail an info@baurechthannover.com .

Musterverträge können eine anwaltliche Individualerstellung oder Anpassung nicht ersetzen. Daher sind die Musterverträge hier nicht für einen konkreten Einzelfall wiedergegeben. Sie ersetzen keine anwaltliche Vertragsgestaltung. Es kann auch keine Gewähr/ Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder auch nur Aktualität übernommen werden. Denn die rechtlichen Rahmenbedingungen (Gesetze, Rechtsprechung usw.) ändern sich stetig.

Wir stellen Ihnen gerne auf Ihre Bedürfnisse genau individualisierte Vertragswerke zusammen. Dies können wir zu durchaus günstigen Pauschalen (ab 89 EUR) anbieten. Gerne können Sie uns kontaktieren.

Kostenlose Muster zum Bau-, Immoblien- und Maklerrecht

Abnahme Bauvorhaben
AGB Baustoffverkauf
Architektenvertrag
Bauhandwerkersicherung
Bauvertrag (BGB)
Erschliessungsvertrag
Generalunternehmervertrag
Immobilienverwaltungsvertrag
Maklervertrag
Weitere Muster sind auf Anfrage verfügbar

Baurecht – Fragen und Antworten

Was bedeutet Baurecht?

Das Baurecht regelt das private und das öffentliche Baurecht.

Das öffentliche Baurecht umfasst z.B. Anforderungen an das Baugrundstück und seine Bebauung, Anforderungen an Baumaßnahmen sowie Anforderungen an bauliche Anlagen und Teile baulicher Anlagen. Ferner geht es im öffentlichen Baurecht um Vorschriften über Bauprodukte und Bauarten, Anforderungen an die Baugestaltung, Vorschriften über verantwortliche Personen sowie Vorschriften über Zuständigkeiten. Allerdings kommen im öffentlichen Baurecht auch Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und weitere Vorschriften über die Bauaufsicht eine erhebliche Bedeutung zu.

Das private Baurecht schliesst insbesondere das Werkvertragsrecht ein. So schliesst der Bauherr mit dem Bauunternehmer einen Bauvertrag ab. Dieser Bauvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag oder ein Werkliefervertrag (bei Fertiggebäuden).

Was bedeutet Architektenrecht?

Das Architektenrecht umfasst Rechte und Pflichten zwischen Architekten, einem Auftraggeber und etwaigen Dritten. Es existiert kein Architektengesetz, das alle Regelungen enthält. Die vertraglichen Regelungen z.B. für einen Architektenvertrages kommen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Entsprechendes gilt für Haftungsfragen des Architekten.

Das Honorar im Architektenrecht für den Architekt ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Architekten sind Mitglied in der Architektenkammer. Daraus ergeben sich besondere berufsrechtliche Regelungen und eine architektenrechtliche Aufsicht.

Das Baurecht umfasst im Zivilrecht Rechte und Pflichten zwischen privatwirtschaftlich am Bau Mitwirkenden. Dabei spielen insbesondere die vertraglichen Regelungen zwischen einem Auftraggeber (z.B. der Bauherr, ein Generalunternehmen o.ä.) und Auftragnehmern, die ein Bauwerk planen und ausführen (z.B. Architekten, Bauunternehmer, Subunternehmer).

Baurecht und Architektenrecht überschneiden sich in vielen Teilbereichen.

Was macht ein Anwalt für Baurecht?

Der Anwalt mit einem Schwerpunkt im Baurecht gestaltet baurechtliche Verträge aller Art (Bauvertragsrecht). Ferner kennt sich ein Anwalt für Baurecht im Recht der Architekten und Ingenieure aus (z.B. HOAI-Recht). Daneben beschäftigt sich der Anwalt für Baurecht mit dem Vergaberecht im Bereich der Bauaufträge und beherrscht häufig auch das öffentlichen Baurecht. Neben Baumängeln kann der Anwalt im Baurecht auch im Falle eines Bauverzugs/ Baustopps (durch die Bauordnungsbehörden) weiter helfen, die Bauabnahme oder auch den gesamten Bauprozess nebst Nachnutzung begleiten.

Was ist öffentliches Baurecht?

Das öffentliche Baurecht umfasst z.B. Anforderungen an das Baugrundstück und seine Bebauung, Anforderungen an Baumaßnahmen sowie Anforderungen an bauliche Anlagen und Teile baulicher Anlagen. Ferner geht es im öffentlichen Baurecht um Vorschriften über

  • Bauprodukte und Bauarten
  • Anforderungen an die Baugestaltung
  • Vorschriften über verantwortliche Personen sowie
  • Vorschriften über Zuständigkeiten.

Allerdings kommen im öffentlichen Baurecht auch Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und weitere Vorschriften über die Bauaufsicht eine erhebliche Bedeutung zu.

Was beinhaltet das Immobilienrecht?

Im Immobilienrecht beraten und vertreten wir als Rechtsanwälte alle eigentumsrechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Grundstücken und Gebäuden. Dabei umfasst die immobilienrechtliche Rechtsberatung natürlich die Immobilienerstellung und –entwicklung, den Immobilienerwerb, die Immobilienveräußerung und die allgemeine Verwertung von Immobilien. Dabei stellt das Immobilienrecht nicht nur das zugehörige Grundstücksrecht dar. Sowohl im privaten Immobilienrecht als auch im gewerblichen Immobilienrecht spielen neben allgemeinen Zivilrecht auch andere wirtschaftsrechtliche Bereiche, wie das Handels- und Gesellschaftsrecht eine bedeutsame Rolle.

Was ist ein Bebauungsplan?

Im öffentlichen Baurecht spielt der Bebauungsplan eine zentrale Rolle. Der Bebauungsplan ist dabei Teil des Bauplanungsrechts. Ein qualifizierter Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich fest, welche baulichen Anlagen auf einem Grundstück zulässig sind.

Im Bebauungsplan wird

  • die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet)
  • das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschoss- und Grundflächenzahl, Höhe, Zahl der Vollgeschosse)
  • die überbaubaren Grundstücksfläche (Baugrenzen oder Baulinien) und typischerweise
  • Regeln der örtlichen Verkehrsflächen festgelegt

Ein einfacher Bebauungsplan enthält nur einzelne Festsetzungen als verbindliche Regelungen und wird durch die Regelungen der unterstützend anzuwendenden §§ 34 und 35 Baugesetzbuch (BauGB) ergänzt.

Soweit es gar keinen Bebauungsplan gibt, regelt das Baugesetzbuch selbst in den §§ 34 und 35 abschließend, welche Bebauung möglich ist.

Es empfiehlt sich, diese Bebauungsmöglichkeiten im Rahmen einer Bauvoranfrage klären zu lassen.

Was ist eine Baugenehmigung?

Wenn Sie ein neues Vorhaben planen oder eine Nutzungsänderung innerhalb Ihres bestehenden Betriebes durchführen wollen, bedürfen Sie in der Regel einer Baugenehmigung. Geringfügige Bauvorhaben oder Nutzungsänderungen, für die die gleichen Anforderungen gelten wie für die bisherige Nutzung, können baugenehmigungsfrei sein. Aber auch hier können andere Erlaubnisse erforderlich sein (z. B. für Werbeanlagen in einer Gemeinde, in der es eine Werbeanlagen- oder Gestaltungssatzung gibt). Die Baugenehmigung ermöglicht Ihnen die Durchführung Ihres Vorhabens im genehmigten Umfang und gibt Ihnen Rechtssicherheit.

Im Einzelfall sollten Sie die Genehmigungspflichtigkeit Ihres Vorhabens oder der Nutzungsänderung fachgerecht feststellen lassen. Zudem sollte nachgefragt werden, ob weitere Genehmigungen einzuholen sind (z. B. nach Wasserrecht, Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht).

Bis zu ihrem Inkrafttreten kann die Baugenehmigung durch die Nachbarn rechtlich angegriffen werden. Dadurch verzögert sich der Baubeginn, oder er wird ganz untersagt. Beides ist teuer für den Bauherrn. Sie sollten deshalb möglichst frühzeitig die Nachbarn über das Bauvorhaben informieren.

Grundsätzlich sollten Sie frühzeitig ein anwaltlich vorbereitetes Gespräch mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde führen.

Was bedeutet Außenbereich im Baurecht?

Bauen im Außenbereich

Der Bebauungsplan kennt einen Innenbereich (innerhalb geschlossener Ortschaften) und einen Außenbereich. Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Ferner muss das Bauvorhaben einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, oder z.B. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll.

Sonstige Vorhaben können im Außenbereich im Baurecht im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt z.B. vor, wenn

  • das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht
  • den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht.

Ebenso werden öffentliche Belange durch ein baurechtliches Vorhaben im Aussenbereich beeinträchtigt, wenn schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen werden, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.

Im Aussenbereich sind Vorhaben in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben vereinfacht genehmigt werden können.

Welchen Zweck erfüllen die Landesbauordnungen?

Die Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer bilden wichtige Vorschriften und gelten für bauliche Anlagen, Bauprodukte und Baumaßnahmen.

Bauliche Anlagen sind nach den Vorschriften der Landesbauordnung mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Bauliche Anlagen sind nach der Landesbauordung z.B.

  • ortsfeste Feuerstätten
  • Aufschüttungen
  • Abgrabungen und
  • künstliche Hohlräume unterhalb der Erdoberfläche
  • Gerüste
  • Stellplätze uvam.

Zu den baulichen Anlagen gehören nach der Landesbauordnung viele weitere Anlagen, wie Spiel- und Sportplätze, Freizeit- und Vergnügungsparks und sonstige Anlagen, die einen Zu- und Abgangsverkehr mit Kraftfahrzeugen erwarten lassen.

Die Landesbauordnung definiert als Vorschrift Wohngebäude als Gebäude, die nur Wohnungen oder deren Nebenzwecken dienende Räume, wie Garagen, enthalten. Demgegenüber sind Sonderbauten z.B. Hochhäuser, Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 800 m² haben, Schank- und Speisegaststätten mit mehr als 40 Plätzen für Gäste, Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m² Grundfläche, oder Krankenhäuser.

Die Landesbauordnung ist Teil des öffentlichen Rechts. Öffentliches Baurecht sind auch das städtebauliche Planungsrecht und die sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts, die Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauprodukte oder Baumaßnahmen stellen oder die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln.

Wie ist ein Baugrundstück defniert?

Das Baugrundstück ist das Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Rechts, auf dem eine Baumaßnahme durchgeführt wird oder auf dem sich eine bauliche Anlage befindet. Das Baugrundstück kann auch aus mehreren aneinander grenzenden Grundstücken bestehen, wenn und solange durch Baulast gesichert ist, dass alle baulichen Anlagen auf den Grundstücken das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären die Grundstücke ein Grundstück.

Was ist eine Baumaßnahme?

Eine Baumaßnahme ist nach der Landesbauordnung die Errichtung, die Änderung, der Abbruch, die Beseitigung, die Nutzungsänderung oder die Instandhaltung einer baulichen Anlage oder eines Teils einer baulichen Anlage.

Was sind Baumängel?

Im Gewährleistungsrecht im Bauwesen spielen Baumängel eine zentrale Rolle. Dabei kommen die unterschiedlichsten Baumängel vor. Diese lassen sich grob in Bauplanungsmängel und Bauausführungsmängel einteilen. In der anwaltlichen Beratung und Vertretung im Zusammenhang mit Baumängeln kommen Bauausführungsfehler statistisch häufiger vor. Die Zurechnung von Baumängel-Rechten eines Auftraggebers vor oder nach Abnahme stellt eine häufige Konstellation dar. Auch Fragen zu einer Verjährung von Gewährleistungsansprüchen sind bei Baumängeln deshalb häufig, weil sich Schäden auch lange Zeit nach Abnahme des Bauwerkes zeigen können.

Zentraler Ausgangspunkt bei der Prüfung von Mängelansprüchen im Bauwesen ist die Abnahme. Dabei existieren verschiedene Abnahmeformen (z.B. durch Inbetriebnahme). Vor Abnahme besteht der Anspruch auf vertragsgemäße (baumangelfreie) Herstellung des Bauwerkes. Nach Abnahme eines Bauwerkes gilt das Baugewährleistungsrecht im Falle von Baumängeln.

Die Baumängelansprüche unterscheiden sich erheblich zudem, ob der zugrundeliegende Bauvertrag ein BGB-Bauvertrag ist, oder ob durch wirksame Einbeziehung der VOB/B ein VOB-Bauvertrag vorliegt.