Kaum ein Bauvorhaben wird so ausgeführt, wie es bei Vertragsschluss geplant war. Geänderte Pläne, zusätzliche Leistungen und unklare Leistungsbeschreibungen führen zu Nachträgen, über deren Berechtigung und Höhe häufig gestritten wird. Diese Seite erläutert für Bauherren, Generalunternehmer und Nachunternehmer, nach welchen Regeln Mehrvergütung beim BGB-Bauvertrag und beim VOB/B-Vertrag entsteht und wie Sie Ihre Position sichern.

Wann liegt ein Nachtrag vor?

Ein Nachtrag setzt voraus, dass die verlangte Leistung vom vertraglich geschuldeten Leistungssoll abweicht. Maßgeblich ist die Auslegung von Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis, Plänen und Rangfolgeregelung. Was zur geschuldeten Leistung gehört, löst keine Mehrvergütung aus, auch wenn der Auftragnehmer es nicht einkalkuliert hat.

Zu unterscheiden sind geänderte Leistungen, zusätzliche Leistungen und Leistungen ohne Anordnung. Die Grundlagen des Bauvertrags nach BGB und VOB/B finden Sie auf unserer Seite zum Bauvertragsrecht.

Anordnungsrecht beim BGB-Bauvertrag: §§ 650b, 650c BGB

Nach § 650b Abs. 1 BGB kann der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung verlangen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist. Das Gesetz sieht zunächst eine Einigungsphase vor:

  • Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen. Bei einer Änderung des Werkerfolgs gilt das nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist; beruft er sich auf betriebsinterne Gründe für die Unzumutbarkeit, trägt er dafür die Beweislast.
  • Trägt der Besteller die Planungsverantwortung, muss der Unternehmer ein Angebot erst erstellen, wenn der Besteller die erforderliche Planung vorgelegt hat.
  • Einigen sich die Parteien nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens, kann der Besteller die Änderung nach § 650b Abs. 2 BGB in Textform anordnen. Der Unternehmer muss der Anordnung nachkommen, bei einer Änderung des Werkerfolgs wiederum nur, soweit sie zumutbar ist.

Die Vergütung für den angeordneten Mehr- oder Minderaufwand bestimmt sich nach § 650c Abs. 1 BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Alternativ darf der Unternehmer nach § 650c Abs. 2 BGB auf die Ansätze einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen; es wird dann vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht. Schuldet der Unternehmer auch die Planung, steht ihm für Änderungen, die nur zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig sind, kein Anspruch auf Vergütung des Mehraufwands zu.

Abschlagszahlung von 80 Prozent und einstweilige Verfügung

Solange über die Höhe der Nachtragsvergütung keine Einigung oder gerichtliche Entscheidung vorliegt, kann der Unternehmer nach § 650c Abs. 3 BGB bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Angebot nach § 650b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Mehrvergütung ansetzen. Wählt er diesen Weg, wird die nach Absatz 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme fällig. Zuvielzahlungen muss er zurückerstatten und ab ihrem Eingang verzinsen; ein überhöhtes Angebot ist daher riskant.

Streiten die Parteien über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung, erleichtert § 650d BGB den einstweiligen Rechtsschutz: Nach Beginn der Bauausführung muss für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht glaubhaft gemacht werden, dass die Sache eilbedürftig ist. Für diese Streitigkeiten sind nach § 71 Abs. 2 Nr. 5 GVG unabhängig vom Streitwert die Landgerichte zuständig.

Nachträge beim VOB/B-Vertrag

Ist die VOB/B wirksam vereinbart, richten sich Anordnung und Vergütung nach ihren Regeln. Nach § 1 Abs. 3 VOB/B darf der Auftraggeber Änderungen des Bauentwurfs anordnen. Nach § 1 Abs. 4 VOB/B muss der Auftragnehmer nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, auf Verlangen mit ausführen, sofern sein Betrieb darauf eingerichtet ist. Andere Leistungen können ihm nur mit seiner Zustimmung übertragen werden.

Regelung Tatbestand Vergütung und Besonderheiten
§ 2 Abs. 5 VOB/B Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers ändern die Preisgrundlagen einer vertraglichen Leistung Neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten; soll vor der Ausführung vereinbart werden
§ 2 Abs. 6 VOB/B Eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung wird gefordert Besondere Vergütung nach den Grundlagen der Preisermittlung; der Anspruch muss dem Auftraggeber vor Beginn der Ausführung angekündigt werden
§ 2 Abs. 8 VOB/B Leistung ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag Grundsätzlich keine Vergütung; Ausnahme bei nachträglichem Anerkenntnis oder wenn die Leistung notwendig war, dem mutmaßlichen Willen des Auftraggebers entsprach und ihm unverzüglich angezeigt wurde

Die Ankündigungspflicht des § 2 Abs. 6 VOB/B ist in der Praxis die häufigste Fehlerquelle auf Auftragnehmerseite. Wer zusätzliche Leistungen ausführt, ohne den Mehrvergütungsanspruch vorher schriftlich anzukündigen, setzt sich dem Einwand aus, der Anspruch sei nicht entstanden. Auf die von der Rechtsprechung anerkannten Ausnahmen sollte sich niemand verlassen.

Wird die VOB/B nicht ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt vereinbart, unterliegen ihre Klauseln nach § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB der AGB-Inhaltskontrolle. Einzelne Nachtragsregeln können dann unwirksam sein, sodass ergänzend die §§ 650b, 650c BGB eingreifen.

Nachträge beim Pauschalpreisvertrag

Ein Pauschalpreis deckt nur das ab, was vertraglich als Leistung vereinbart ist. Ordnet der Auftraggeber Änderungen oder Zusatzleistungen an, entsteht auch beim Pauschalvertrag ein Nachtragsanspruch; § 2 Abs. 7 Nr. 2 VOB/B erklärt die Absätze 4, 5 und 6 ausdrücklich auch für Pauschalsummen für anwendbar. Davon zu trennen ist die Frage, ob sich der Pauschalpreis ändert, weil die tatsächlich ausgeführten Mengen von den Erwartungen abweichen. Hier bleibt die Pauschalsumme grundsätzlich unverändert; eine Anpassung kommt nach § 2 Abs. 7 Nr. 1 VOB/B nur in Betracht, wenn ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§ 313 BGB). Beim Globalpauschalvertrag mit funktionaler Beschreibung übernimmt der Auftragnehmer zudem erhebliche Vollständigkeitsrisiken.

Nachtragsdokumentation: was in die Akte gehört

Wer Mehrvergütung verlangt, muss Abweichung vom Vertragssoll, Anordnung und Mehrkosten beweisen. Bewährt hat sich eine Nachtragsakte je Änderung:

  1. Bezug auf die betroffenen Positionen des Leistungsverzeichnisses oder der Baubeschreibung und eine Begründung, warum die Leistung nicht zum Vertragssoll gehört.
  2. Die Anordnung oder das Änderungsbegehren in Textform, bei mündlichen Anordnungen auf der Baustelle eine zeitnahe schriftliche Bestätigung an den Auftraggeber oder seine bevollmächtigte Bauleitung.
  3. Die Mehrkostenanzeige beziehungsweise Ankündigung nach § 2 Abs. 6 VOB/B vor Ausführungsbeginn.
  4. Ein prüfbares Nachtragsangebot mit Kalkulation, beim BGB-Vertrag möglichst auf Basis der tatsächlich erforderlichen Kosten oder der hinterlegten Urkalkulation.
  5. Bautagesberichte, Fotos, Stundenzettel und Aufmaße, die den tatsächlichen Mehraufwand belegen.

Sicht des Auftraggebers: Nachträge prüfen und abwehren

Bauherren und Generalunternehmer sollten jeden Nachtrag auf vier Punkte prüfen: Abweichung vom Vertragssoll, wirksame Anordnung durch eine bevollmächtigte Person (Architekten und Bauleiter sind das nicht ohne weiteres), Einhaltung formeller Voraussetzungen wie der Ankündigung und eine Kalkulation nach dem gesetzlichen oder vertraglichen Maßstab. Häufig sind Nachträge dem Grunde nach berechtigt, der Höhe nach aber überzogen; eine begründete Teilfreigabe ist dann wirksamer als eine pauschale Ablehnung. Wer eine Änderung will, sollte sie beim BGB-Vertrag nach Ablauf der 30-Tage-Frist ausdrücklich in Textform anordnen. Nachträge erhöhen zudem die zu stellende Sicherheit; dazu unsere Seite Sicherheiten am Bau.

Sicht des Auftragnehmers: Mehrvergütung durchsetzen

Auftragnehmer sollten Nachträge früh und formal sauber anmelden und beim BGB-Vertrag zügig ein Angebot vorlegen, um die 80-Prozent-Regel nutzen zu können. Wird eine berechtigte Nachtragsvergütung nicht gezahlt, stehen offen: Abschlagsrechnungen mit dem Nachtragsbetrag, das Verlangen einer Sicherheit nach § 650f BGB, das auch die Nachtragsvergütung erfasst, die einstweilige Verfügung nach § 650d BGB und schließlich die Klage. Eine vorschnelle Arbeitseinstellung kann dagegen die Kündigung durch den Auftraggeber auslösen. Zum Ablauf gerichtlicher Verfahren siehe Selbständiges Beweisverfahren und Bauprozess.

Häufige Fragen

Muss der Auftragnehmer eine geänderte Leistung ausführen, bevor die Vergütung geklärt ist?

Beim BGB-Bauvertrag ja, sobald der Besteller nach Ablauf von 30 Tagen ohne Einigung die Änderung in Textform anordnet und die Ausführung zumutbar ist (§ 650b Abs. 2 BGB). Beim VOB/B-Vertrag folgt die Pflicht aus § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B. Die Vergütungsfrage wird anschließend nach § 650c BGB beziehungsweise § 2 VOB/B geklärt.

Verliert der Auftragnehmer seinen Anspruch, wenn er eine Zusatzleistung nicht vorher ankündigt?

Beim VOB/B-Vertrag setzt § 2 Abs. 6 VOB/B voraus, dass der Anspruch vor Beginn der Ausführung angekündigt wird. Fehlt die Ankündigung, droht der Verlust des Vergütungsanspruchs. Die Rechtsprechung lässt Ausnahmen nur in besonderen Fällen zu, etwa wenn der Auftraggeber ohnehin von einer Vergütungspflicht ausgehen musste.

Wie wird ein Nachtrag beim BGB-Bauvertrag berechnet?

Nach § 650c Abs. 1 BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Alternativ kann der Unternehmer auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen (§ 650c Abs. 2 BGB).

Gibt es beim Pauschalpreisvertrag überhaupt Nachträge?

Ja. Der Pauschalpreis gilt nur für die vereinbarte Leistung. Geänderte oder zusätzliche Leistungen auf Anordnung des Auftraggebers sind gesondert zu vergüten. Bloße Mengenabweichungen innerhalb des vereinbarten Leistungsumfangs ändern den Pauschalpreis dagegen grundsätzlich nicht.

Was kann der Auftragnehmer tun, wenn ein berechtigter Nachtrag nicht bezahlt wird?

In Betracht kommen Abschlagsrechnungen mit dem Nachtragsbetrag, beim BGB-Vertrag mit 80 Prozent des Angebots, das Verlangen einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB, eine einstweilige Verfügung nach § 650d BGB und die Zahlungsklage. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vom Vertrag und vom Stand des Bauvorhabens ab.

So unterstützen wir Sie

Wir prüfen Nachtragsangebote und Nachtragsforderungen auf Grund und Höhe, bewerten die Vertragsunterlagen und das geschuldete Leistungssoll und übernehmen den Schriftverkehr von der Mehrkostenanzeige bis zur Anordnung in Textform. In festgefahrenen Situationen verhandeln wir für Sie über Nachtragsvereinbarungen und setzen Ihre Ansprüche oder Einwendungen gerichtlich durch, einschließlich des Eilrechtsschutzes nach § 650d BGB. Wir vertreten Auftraggeber wie Auftragnehmer von unserem Hauptsitz in Hannover und unseren Standorten aus.

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