Bauunternehmen, Generalunternehmer und Handwerksbetriebe tragen im Bauvertrag das Vorleistungsrisiko: Sie stellen Personal, Material und Geräte, bevor sie bezahlt werden. Ob sich ein Auftrag wirtschaftlich trägt, hängt deshalb nicht nur von der Kalkulation ab, sondern auch von den Vertragsbedingungen, der Dokumentation auf der Baustelle und der rechtzeitigen Sicherung von Vergütungsansprüchen. Wir vertreten Bauunternehmen und Handwerker bei der Vertragsgestaltung, in der laufenden Bauabwicklung und bei der Durchsetzung offener Forderungen, außergerichtlich und vor Gericht. Grundlagen zum Thema enthält auch unser Beitrag Das Baurecht für Bauunternehmen und Handwerker.
Typische Anliegen
- Prüfung von Bauverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers vor der Angebotsabgabe oder dem Vertragsschluss.
- Gestaltung eigener Vertragsbedingungen und Nachunternehmerverträge.
- Anmeldung und Durchsetzung von Nachträgen für geänderte und zusätzliche Leistungen.
- Behinderungsanzeigen und Ansprüche wegen gestörter Bauabläufe.
- Verlangen einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.
- Herbeiführung der Abnahme und Erstellung einer prüffähigen Schlussrechnung.
- Abwehr von Mängelrügen, Vertragsstrafen und Einbehalten.
- Gerichtliche Durchsetzung offener Werklohnforderungen.
- Teilnahme an öffentlichen Vergabeverfahren und Rügen bei Vergabeverstößen.
Vertragsprüfung, AGB und Nachunternehmer
Auftraggeber verwenden häufig eigene Vertragsbedingungen, die Risiken auf den Auftragnehmer verlagern, etwa durch weitreichende Vertragsstrafen, Sicherheitseinbehalte, Pauschalierungen oder Einschränkungen des Vergütungsanspruchs für Nachträge. Viele dieser Klauseln halten einer Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB nicht stand. Welche Klausel im Ergebnis wirksam ist, hängt aber vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob die VOB/B als Ganzes vereinbart wurde. Wir prüfen Verträge vor der Unterschrift und benennen die Punkte, über die verhandelt werden sollte.
Beauftragen Sie selbst Nachunternehmer, sollten die Verträge mit dem Hauptvertrag abgestimmt sein. Abweichende Fristen, Gewährleistungszeiten oder Abnahmeregelungen führen sonst zu Haftungslücken. Gleiches gilt für Sicherheiten und Vertragsstrafen. Für einen Überblick stehen auch unsere Hinweise zu Musterverträgen im Baurecht zur Verfügung.
Nachträge, Behinderung und Sicherheiten
Ordnet der Besteller eine Änderung an, regelt beim BGB-Bauvertrag § 650b BGB das Verfahren und § 650c BGB die Vergütung; beim VOB/B-Vertrag gelten § 1 Abs. 3 und 4 sowie § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Dokumentation der Anordnung, des geänderten Leistungsumfangs und der Mehrkosten. Einzelheiten finden Sie auf der Seite Nachträge und Mehrvergütung.
Wird die Ausführung durch fehlende Pläne, Vorleistungen anderer Gewerke oder ausbleibende Entscheidungen behindert, muss der Auftragnehmer dies beim VOB/B-Vertrag unverzüglich schriftlich anzeigen (§ 6 Abs. 1 VOB/B). Ohne Anzeige drohen die Ansprüche auf Bauzeitverlängerung und Entschädigung verloren zu gehen. Beim BGB-Vertrag kommt eine Entschädigung nach § 642 BGB in Betracht. Mehr dazu auf der Seite Bauzeit, Behinderung und Kündigung.
Gegen das Ausfallrisiko kann der Unternehmer vom Besteller nach § 650f BGB eine Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Nachträgen verlangen. Der Anspruch kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Er besteht nicht gegenüber juristischen Personen des öffentlichen Rechts, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, und nicht gegenüber Verbrauchern bei Verbraucherbau- und Bauträgerverträgen (§ 650f Abs. 6 BGB). Wird die Sicherheit nicht fristgerecht gestellt, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Daneben kommt eine Sicherungshypothek nach § 650e BGB in Betracht. Siehe Sicherheiten am Bau.
Abnahme, Schlussrechnung und Forderungsdurchsetzung
Die Vergütung wird mit der Abnahme fällig. Verweigert der Besteller sie, kann der Unternehmer ihm eine angemessene Frist setzen; die Abnahme gilt nach § 640 Abs. 2 BGB als erklärt, wenn der Besteller sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Daneben besteht die Möglichkeit einer gemeinsamen Zustandsfeststellung nach § 650g BGB. Erläuterungen dazu finden Sie unter Abnahme von Bauleistungen. Beim BGB-Bauvertrag setzt die Fälligkeit zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung voraus (§ 650g Abs. 4 BGB). Fehler in der Schlussrechnung verzögern die Zahlung oft erheblich.
Bleibt die Zahlung aus, setzen wir die Forderung durch, bei Bedarf im Klageverfahren. Bestreitet der Auftraggeber Leistung oder Mängelfreiheit, kann ein selbständiges Beweisverfahren den Bauprozess vorbereiten, siehe Beweisverfahren und Bauprozess.
Bei öffentlichen Aufträgen sind die Vergabeunterlagen sorgfältig zu prüfen. Oberhalb der EU-Schwellenwerte können Bieter Vergabeverstöße rügen und ein Nachprüfungsverfahren einleiten; die Rügefristen nach § 160 Abs. 3 GWB sind kurz. Für Sektorenauftraggeber gelten Besonderheiten, siehe Sektorenverordnung beachten.
Häufige Fragen
Kann ich eine Bauhandwerkersicherung auch während der laufenden Bauarbeiten verlangen?
Ja. Der Anspruch nach § 650f BGB kann jederzeit nach Vertragsschluss geltend gemacht werden, auch noch nach der Abnahme. Die Kosten der Sicherheit trägt bis zu einem Höchstsatz von zwei Prozent jährlich grundsätzlich der Unternehmer.
Was passiert, wenn der Auftraggeber die Abnahme ohne Begründung verweigert?
Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk nach § 640 Abs. 2 BGB als abgenommen. Bei Verbrauchern ist zusätzlich ein Hinweis in Textform auf diese Rechtsfolge erforderlich.
Muss ich geänderte Leistungen ausführen, bevor der Nachtrag vereinbart ist?
Beim BGB-Bauvertrag sollen sich die Parteien zunächst über die Änderung und die Mehrvergütung einigen. Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB). Beim VOB/B-Vertrag gelten eigene Regeln.
Wann verjähren meine Werklohnforderungen?
Werklohnforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig geworden ist; die Fälligkeit hängt wiederum von Abnahme und gegebenenfalls Schlussrechnung ab.
So unterstützen wir Sie: Wir prüfen und gestalten Bau- und Nachunternehmerverträge, begleiten Nachtrags- und Behinderungsmanagement, verlangen Sicherheiten und setzen Werklohnforderungen durch. Unser technischer Hintergrund und die Zusammenarbeit mit Bausachverständigen erleichtern die Auseinandersetzung mit Mängelvorwürfen. Neben dem Hauptsitz in Hannover sind wir in Berlin, Bielefeld, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart vertreten. Informationen zum Mandatsablauf finden Sie unter Kosten und Ablauf.