Bauträger und Projektentwickler verbinden Grundstückserwerb, Planungsrecht, Bauausführung und Vertrieb in einem Projekt. Rechtliche Risiken entstehen dabei in jeder Phase: bei der Schaffung von Baurecht, bei der Gestaltung der Erwerberverträge, bei der Steuerung von Planern und Unternehmern und bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Wir beraten Bauträger und Projektentwickler im privaten und öffentlichen Baurecht, einschließlich Bauträgerrecht und Bauinsolvenzrecht, und begleiten Projekte von der Projektierungsphase bis zur Abwicklung von Mängelansprüchen.
Typische Anliegen
- Gestaltung von Bauträgerverträgen und Baubeschreibungen für den Vertrieb.
- Abstimmung von Zahlungsplänen und Sicherheiten mit der Makler- und Bauträgerverordnung.
- Vorbereitung und Durchführung der Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.
- Abwehr und Abwicklung von Mängelansprüchen der Erwerber und der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Vertragsgestaltung mit Generalunternehmern, Nachunternehmern und Planern.
- Begleitung von Bebauungsplanverfahren und vorhabenbezogenen Bebauungsplänen.
- Verhandlung städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB mit der Gemeinde.
- Prüfung, ob ein Wohnungsbauvorhaben über den Bau-Turbo nach § 246e BauGB realisiert werden kann.
Bauträgervertrag, MaBV und Baubeschreibung
Der Bauträgervertrag nach § 650u BGB verbindet die Verpflichtung zur Errichtung oder zum Umbau eines Hauses mit der Übertragung des Eigentums am Grundstück. Er bedarf der notariellen Beurkundung. Abschlagszahlungen darf der Bauträger nur nach Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung verlangen (§ 650v BGB): Nach § 3 MaBV setzen die Raten unter anderem eine Auflassungsvormerkung, die Sicherung der Lastenfreistellung und das Vorliegen der Baugenehmigung voraus und dürfen nur nach Baufortschritt angefordert werden. Alternativ kommt eine Sicherheit nach § 7 MaBV in Betracht.
Ist der Erwerber Verbraucher, gelten für die Baubeschreibung die Anforderungen des § 650j BGB und des Art. 249 EGBGB. Unklare oder lückenhafte Baubeschreibungen werden häufig zulasten des Bauträgers ausgelegt und sind eine der häufigsten Ursachen späterer Streitigkeiten. Wir stimmen Baubeschreibung, Vertragsmuster und die Verträge mit den ausführenden Unternehmen aufeinander ab. Weitere Hinweise finden Sie auf der Seite Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag sowie bei den Musterverträgen im Baurecht.
Gemeinschaftseigentum, WEG und Abnahme
Bei Eigentumswohnanlagen ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist im Bauträgergeschäft besonders fehleranfällig: Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Sachverständiger oder Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnimmt, hat die Rechtsprechung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wiederholt für unwirksam gehalten. Ist die Abnahme unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche nicht zu laufen. Auch später hinzukommende Erwerber stellen besondere Anforderungen an die Abnahmeregelung.
Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum werden in weitem Umfang von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht (vgl. § 9a Abs. 2 WEG). Bauträger müssen deshalb mit der Gemeinschaft, dem Verwalter und einzelnen Erwerbern als Anspruchstellern rechnen und parallel ihre Regressansprüche gegen Planer und Unternehmer sichern. Mehr dazu unter Abnahme von Bauleistungen, Was sind Baumängel im Baurecht? und Beweisverfahren und Bauprozess.
Baurecht schaffen: Bauleitplanung, städtebauliche Verträge und Bau-Turbo
Ein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans besteht nicht (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Projektentwickler sind daher auf die Zusammenarbeit mit der Gemeinde angewiesen. Städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB regeln etwa die Übernahme von Planungs- und Erschließungskosten, Folgekosten, Quoten für geförderten Wohnraum oder Bindungen der Grundstücksnutzung. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB tritt ein Durchführungsvertrag hinzu.
Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist am 30. Oktober 2025 § 246e BauGB in Kraft getreten. Die Vorschrift ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Sie erlaubt für Wohnungsbauvorhaben, einschließlich der Erweiterung, Änderung oder Nutzungsänderung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken, Abweichungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Voraussetzung ist die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB, die an Verpflichtungen des Vorhabenträgers geknüpft werden kann. Ob sich der Bau-Turbo für ein Projekt eignet, hängt vom Standort, den landesrechtlichen Anforderungen und der Haltung der Gemeinde ab. Zu Genehmigungsfragen siehe auch Baugenehmigung einholen und Nachbarschutz, Bauvoranfrage und Baulast.
Häufige Fragen
Wann darf der Bauträger die erste Rate verlangen?
Nach § 3 Abs. 1 MaBV müssen unter anderem ein wirksamer Vertrag, eine eingetragene Auflassungsvormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung und die Baugenehmigung oder eine entsprechende Bestätigung vorliegen. Die erste Rate darf zudem erst nach Beginn der Erdarbeiten angefordert werden.
Kann der Bauträger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einem Sachverständigen übertragen?
Eine Formularklausel, nach der ein vom Bauträger bestimmter Sachverständiger oder Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum mit Wirkung für die Erwerber abnimmt, ist nach der Rechtsprechung regelmäßig unwirksam. Die Abnahmeregelung sollte daher sorgfältig gestaltet werden.
Ersetzt der Bau-Turbo einen Bebauungsplan?
§ 246e BauGB erlaubt im Einzelfall Abweichungen vom Bauplanungsrecht für Wohnungsbauvorhaben, ohne dass ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wird. Erforderlich sind die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB und die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen. Das Bauordnungsrecht der Länder bleibt anwendbar.
Was darf eine Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag verlangen?
Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Unzulässig ist eine Leistung des Vorhabenträgers, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte (§ 11 Abs. 2 BauGB). Ob eine Regelung diesen Anforderungen entspricht, ist im Einzelfall zu prüfen.
So unterstützen wir Sie: Wir gestalten Bauträgerverträge und Baubeschreibungen, begleiten Abnahmen und die Abwicklung von Mängelansprüchen und vertreten Sie gegenüber Gemeinden bei Bauleitplanung, städtebaulichen Verträgen und Bau-Turbo-Verfahren. Neben dem Hauptsitz in Hannover sind wir in Berlin, Bielefeld, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart vertreten. Informationen zum Mandatsablauf finden Sie unter Kosten und Ablauf.