Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung vom Bauträger erwirbt oder ein Bauunternehmen mit dem Bau eines neuen Gebäudes beauftragt, schließt einen Vertrag mit besonderen Schutzvorschriften. Das BGB unterscheidet dabei zwischen dem Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) und dem Verbraucherbauvertrag (§§ 650i bis 650n BGB). Beide Vertragstypen haben Gemeinsamkeiten, etwa bei der Baubeschreibung und den Unterlagen, unterscheiden sich aber bei Form, Widerrufsrecht und Zahlungen deutlich. Diese Seite gibt einen Überblick über die Regeln, die Erwerber und Bauherren kennen sollten, bevor sie unterschreiben oder zahlen.
Bauträgervertrag und Verbraucherbauvertrag: die Abgrenzung
Ein Bauträgervertrag liegt nach § 650u Abs. 1 BGB vor, wenn sich der Unternehmer zur Errichtung oder zum Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks verpflichtet und zugleich das Eigentum an dem Grundstück überträgt oder ein Erbbaurecht bestellt oder überträgt. Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für den Grundstückserwerb Kaufrecht. Weil der Vertrag die Pflicht zur Übertragung eines Grundstücks enthält, ist er nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden. Mehrere Vorschriften des Bauvertragsrechts gelten nach § 650u Abs. 2 BGB nicht, darunter die freie Kündigung (§ 648 BGB), die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB), das Anordnungsrecht (§§ 650b, 650c BGB) und das Widerrufsrecht (§ 650l BGB).
Ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i Abs. 1 BGB ist ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Das Grundstück gehört hier in der Regel bereits dem Bauherrn. Der Vertrag bedarf nach § 650i Abs. 2 BGB der Textform. Allgemeine Fragen zum Bauvertrag behandeln wir auf der Seite Bauvertrag nach BGB.
Baubeschreibung und verbindliche Bauzeit
Der Unternehmer muss dem Verbraucher nach § 650j BGB rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen. Art. 249 § 2 EGBGB legt Mindestinhalte fest, unter anderem eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, zur Baukonstruktion und zur gebäudetechnischen Ausstattung. Die Pflicht entfällt, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben macht. Da § 650u Abs. 2 BGB sie nicht ausnimmt, gilt sie auch für Bauträgerverträge mit Verbrauchern.
Beim Verbraucherbauvertrag werden die Angaben der Baubeschreibung nach § 650k Abs. 1 BGB Vertragsinhalt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Beim Bauträgervertrag ist diese Regel ausgenommen, dort kommt es auf die beurkundete Baubeschreibung an. Ist die Beschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag nach § 650k Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung aller vertragsbegleitenden Umstände ausgelegt, wobei Zweifel zulasten des Unternehmers gehen. Nach § 650k Abs. 3 BGB muss der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung. Fehlt diese Angabe im Vertrag, gilt die Angabe aus der Baubeschreibung. Wie sich Verzögerungen auswirken, erläutern wir auf der Seite Bauzeit, Behinderung und Kündigung.
Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag
Beim Verbraucherbauvertrag steht dem Verbraucher nach § 650l BGB ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Die Frist beträgt 14 Tage, der Widerruf ist gegenüber dem Unternehmer in Textform zu erklären und muss nicht begründet werden. Die Frist beginnt nach § 356e BGB nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß nach Art. 249 § 3 EGBGB belehrt hat. Fehlt die Belehrung, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Beim Bauträgervertrag besteht dieses Widerrufsrecht nicht. Der Schutz des Erwerbers liegt dort in der notariellen Beurkundung, der Belehrung durch den Notar und den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung.
Zahlungen: MaBV-Ratenplan, Abschläge und Sicherheiten
Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag sind nach § 650v BGB nur zulässig, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind. Die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen verweist auf § 3 MaBV. Danach darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn der Vertrag wirksam ist und der Notar dies bestätigt hat, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt oder als erteilt gilt (§ 3 Abs. 1 MaBV).
Die Raten richten sich nach § 3 Abs. 2 MaBV nach dem Baufortschritt in bis zu sieben Teilbeträgen. Die erste Rate beträgt 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten (bei Erbbaurechten 20 Prozent). Die übrigen Prozentsätze beziehen sich auf die restliche Vertragssumme, etwa 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung und 12 Prozent bei Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Alternativ kann der Bauträger nach § 7 MaBV eine Sicherheit, in der Praxis meist eine Bürgschaft, für alle etwaigen Rückgewähr- oder Auszahlungsansprüche stellen.
Beim Verbraucherbauvertrag darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 1 BGB 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher nach § 650m Abs. 2 BGB eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu leisten, auf Verlangen des Unternehmers durch Einbehalt. Eine Vereinbarung, nach der der Verbraucher selbst Sicherheit über die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung hinaus leisten muss, ist nach § 650m Abs. 4 BGB unwirksam. Weitere Sicherungsinstrumente stellen wir auf der Seite Sicherheiten am Bau dar.
Unterlagen und Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Nach § 650n BGB hat der Unternehmer rechtzeitig vor Beginn der Ausführung die Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher für den Nachweis gegenüber Behörden benötigt. Spätestens mit der Fertigstellung sind die Unterlagen herauszugeben, die belegen, dass die Leistung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Das gilt entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein finanzierendes Kreditinstitut, Nachweise verlangt und der Unternehmer die berechtigte Erwartung geweckt hat, diese zu erbringen.
Bei Eigentumswohnungen ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der des Gemeinschaftseigentums zu unterscheiden. Bauträgerverträge enthalten oft Klauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter oder einen von ihm bestimmten Sachverständigen abgenommen wird. Der BGH hat eine solche Klausel in AGB des Bauträgers für unwirksam gehalten, wenn sie die Abnahme einem mit dem Bauträger verbundenen Erstverwalter ermöglicht (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12). Ist die Abnahme unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche nicht. Mehr dazu auf den Seiten Abnahme von Bauleistungen und Baumängel im Baurecht.
Insolvenz des Bauträgers
Gerät der Bauträger in Insolvenz, kommt es entscheidend auf die Sicherung im Grundbuch an. Ist eine Vormerkung eingetragen, kann der Erwerber nach § 106 Abs. 1 InsO für seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen. Der Anspruch auf Fertigstellung des Bauwerks ist dadurch nicht gesichert. Erwerber stehen dann vor der Frage, ob und zu welchen Bedingungen sie das Objekt selbst fertigstellen lassen, ob noch offene Raten zurückzuhalten sind und wie Mehrkosten und Mängelansprüche zu behandeln sind. Wurde eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt, ist zu prüfen, welche Ansprüche sie abdeckt. Frühzeitiges Handeln und eine Abstimmung unter den Erwerbern einer Wohnanlage sind in dieser Lage regelmäßig von Vorteil.
Häufige Fragen
Kann ich einen Bauträgervertrag widerrufen?
Nein. Das Widerrufsrecht nach § 650l BGB gilt nicht für notariell beurkundete Verträge und ist für den Bauträgervertrag nach § 650u Abs. 2 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.
Wie lange kann ich einen Verbraucherbauvertrag widerrufen?
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt erst nach ordnungsgemäßer Belehrung. Fehlt die Belehrung, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Wann darf der Bauträger die erste Rate verlangen?
Erst wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind, darunter Notarbestätigung, eingetragene Vormerkung, gesicherte Lastenfreistellung und Baugenehmigung, und die Erdarbeiten begonnen haben. Alternativ kann der Bauträger eine Sicherheit nach § 7 MaBV stellen.
Wie viel Abschlag darf ein Bauunternehmen beim Verbraucherbauvertrag verlangen?
Insgesamt höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher zudem eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu leisten.
Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab?
Grundsätzlich jeder Erwerber für sich. Klauseln, die die Abnahme einem mit dem Bauträger verbundenen Erstverwalter übertragen, hat der BGH in AGB für unwirksam gehalten. Erwerber sollten solche Regelungen vor der Beurkundung prüfen lassen.
So unterstützen wir Sie: Wir prüfen Bauträger- und Verbraucherbauverträge sowie Baubeschreibungen vor der Unterschrift oder Beurkundung, kontrollieren Zahlungspläne auf ihre Vereinbarkeit mit MaBV und BGB, begleiten die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und vertreten Erwerber bei Mängeln, Verzögerungen und in der Insolvenz des Bauträgers.