Stand: November 2026

Der für das Bau- und Architektenrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seit Herbst 2025 mehrere Entscheidungen getroffen, die für die Vertragspraxis von erheblicher Bedeutung sind. Sie betreffen den Vorteilsausgleich bei der Mängelbeseitigung, den Ersatz mangelbedingter Folgeschäden, das Mitverschulden des Bauherrn bei mehreren Planern, die Fälligkeit der Schlussrate im Bauträgervertrag und die Prozessführung im Mängelprozess. Wir stellen fünf Entscheidungen vor. Die Leitsätze geben wir sinngemäß wieder.

1. Kein Abzug „neu für alt“ bei später Mangelbeseitigung

BGH, Urteil vom 27. November 2025, VII ZR 112/24

Leitsatz (sinngemäß): Bei der Mängelbeseitigung kommt ein Vorteilsausgleich unter dem Gesichtspunkt „neu für alt“ auch dann nicht in Betracht, wenn sich der Mangel erst spät zeigt und der Besteller das Werk bis dahin ohne Gebrauchsnachteile nutzen konnte. Der Senat gibt seine frühere, abweichende Rechtsprechung für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurden, insoweit auf.

Sachverhalt: Ein Landwirt hatte 2009 die Errichtung eines Fahrsilos beauftragt, das 2010 fertiggestellt und bezahlt wurde. Später zeigten sich großflächige Risse und Unebenheiten. Der Besteller verlangte einen Kostenvorschuss von 120.000 Euro. Das Oberlandesgericht kürzte den Vorschuss um ein Drittel, weil der Besteller durch die späte Sanierung eine längere Lebensdauer der Anlage erhalte. Der BGH stellte das Urteil des Landgerichts wieder her und sprach den vollen Vorschuss zu.

Praxisfolge: Unternehmer können sich gegen Mängelansprüche nicht mehr mit dem Argument verteidigen, der Besteller habe das Werk jahrelang beschwerdefrei genutzt und erhalte durch die Sanierung eine „neue“ Anlage. Das Risiko verzögert auftretender Mängel trägt der Unternehmer. Offen gelassen hat der Senat, ob ein Mitverschulden in Betracht kommt, wenn der Besteller die Mängelbeseitigung bewusst hinauszögert.

2. Ersatz mangelbedingter Nutzungsausfallschäden ohne Verzug

BGH, Urteil vom 13. November 2025, VII ZR 187/24

Leitsätze (sinngemäß): Schäden, die dem Besteller dadurch entstehen, dass er das Werk wegen eines Mangels nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann, sind als Schadensersatz neben der Leistung nach § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen. Dazu gehören auch daraus folgende Vermögensschäden. Die Voraussetzungen des Verzugs mit der Nacherfüllung (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB) müssen nicht zusätzlich vorliegen. Zudem äußert sich der Senat zu den Voraussetzungen einer Warnobliegenheit nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Sachverhalt: Ein Landwirt ließ eine Fahrsiloanlage errichten, die nach der Abnahme undicht war. Weil er den Mais nicht einlagern konnte, verkaufte er ihn und musste später teureres Futter zukaufen. Er verlangte rund 67.000 Euro. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil er die Beklagte nicht vor dem drohenden Schaden gewarnt habe. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Eine Warnobliegenheit besteht nur, wenn der Besteller die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens erkennen konnte und der Unternehmer sie weder kannte noch kennen musste.

Praxisfolge: Besteller können Folgeschäden aus der eingeschränkten Nutzbarkeit eines mangelhaften Werks geltend machen, ohne zuvor Verzug herbeigeführt zu haben. Unternehmer sollten Mängelanzeigen deshalb umgehend bearbeiten. Besteller sollten auf erkennbar außergewöhnliche Schadensrisiken gleichwohl frühzeitig und dokumentiert hinweisen, um dem Einwand des Mitverschuldens zu begegnen.

3. Mitverschulden des Bauherrn bei mangelhafter Vorplanung und Koordination

BGH, Urteil vom 15. Januar 2026, VII ZR 119/24

Leitsätze (sinngemäß): Der Besteller muss dem Ausführungsplaner grundsätzlich eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung stellen. Gibt er eine fehlerhafte Planung weiter, muss er sich das Verschulden des Entwurfsplaners als Mitverschulden zurechnen lassen. Den Besteller trifft zudem eine eigene Obliegenheit zur Koordinierung der Leistungen mehrerer Planer und Unternehmer. Bedient er sich dazu eines Dritten, wird ihm dessen Verschulden zugerechnet. Gegenüber dem mit der Koordination beauftragten Architekten muss sich der Besteller das Verschulden des Entwurfsplaners dagegen nicht zurechnen lassen, weil dieser für seine Koordinationsaufgabe keine mangelfreien Pläne benötigt.

Sachverhalt: Bei der Aufstockung eines Bestandsgebäudes um Penthousewohnungen verblieb eine alte teerhaltige Abdichtungsbahn im Dachaufbau, die gesundheitsgefährdende Ausdünstungen verursachte. Der erste Architekt hatte bei der Bestandsaufnahme keine Materialprobe veranlasst. Die Bauherrin nahm den Ausführungsplaner, den bauleitenden und koordinierenden Architekten sowie das Dachdeckerunternehmen in Anspruch. Der Ausführungsplaner haftet, weil er die Vorplanung nicht hinterfragt und keinen wirksamen Bedenkenhinweis erteilt hatte. Der Koordinationsarchitekt haftet ohne Kürzung um ein Mitverschulden, weil er die Klärung der Materialfrage nicht sichergestellt hatte.

Praxisfolge: Bei Projekten mit mehreren Planern entscheidet die Vertragsstruktur über die Haftungsquote. Bauherren sollten Koordinationsaufgaben klar zuweisen. Planer, die auf fremden Vorleistungen aufbauen, müssen diese prüfen und Bedenken schriftlich anmelden. Gerade beim Bauen im Bestand ist eine sorgfältige Bestandsaufnahme mit Materialuntersuchungen unverzichtbar.

4. Schlussrate im Bauträgervertrag erst nach Beseitigung der Protokollmängel

BGH, Urteil vom 22. April 2026, VII ZR 88/25

Leitsatz (sinngemäß): Knüpft ein Bauträgervertrag die Fälligkeit der letzten Rate an die „vollständige Fertigstellung“, ist dieser Begriff durch Auslegung des Vertrags zu bestimmen. Er ist nicht ohne Weiteres mit der Abnahmereife gleichzusetzen.

Sachverhalt: Eine Bauträgerin verlangte die Schlussrate von 3,5 Prozent für eine Eigentumswohnung in Berlin. Die Erwerberin hatte das Sondereigentum unter Vorbehalt abgenommen. Im Abnahmeprotokoll waren Mängel festgehalten, die die Bauträgerin noch nicht beseitigt hatte. Das Kammergericht hatte die Rate überwiegend für fällig gehalten. Der BGH stellte das klageabweisende Urteil des Landgerichts wieder her. Die Schlussrate war mangels vollständiger Fertigstellung nicht fällig.

Praxisfolge: Erwerber können die letzte Rate zurückhalten, solange die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel nicht beseitigt sind, wenn der Vertrag auf die vollständige Fertigstellung abstellt. Bauträger sollten Protokollmängel zügig abarbeiten und ihre Ratenpläne eindeutig formulieren. Weitere Hinweise finden Sie unter Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag und Abnahme von Bauleistungen.

5. Grundurteil im Mängelprozess trotz ungeklärter Schadenshöhe

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2025, VII ZR 124/24

Leitsatz: Zu den Voraussetzungen für den Erlass eines Grundurteils.

Sachverhalt: Eine Generalunternehmerin verlangte von ihrer Nachunternehmerin für Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsarbeiten Schadensersatz von rund 580.000 Euro wegen eines Wasserschadens, der auf ein fehlerhaft installiertes WC zurückgehen sollte. Das Landgericht erließ ein Grundurteil. Das Oberlandesgericht hob es auf, weil der Umfang der Schadensverursachung ungeklärt sei. Der BGH stellte das Grundurteil wieder her. Steht fest, dass der Mangel überhaupt einen Schaden verursacht hat, kann der genaue Umfang dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben. Auch die Frage einer Verletzung der Schadensminderungspflicht betrifft nur die Höhe.

Praxisfolge: In umfangreichen Mängelprozessen, etwa nach Wasserschäden, kann der Anspruchsgrund zügig vorab geklärt werden. Das erleichtert Vergleichsverhandlungen und verkürzt die Verfahrensdauer, weil die aufwendige Ermittlung der Schadenshöhe erst danach erfolgen muss. Zum Umgang mit Mängeln im Bauvertrag siehe auch unseren Beitrag Was sind Baumängel im Baurecht?

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