Bauzeit, Behinderung und Kündigung des Bauvertrags

Kaum ein Bauvorhaben läuft exakt nach Terminplan. Fehlende Pläne, verspätete Vorgewerke, Anordnungen des Bauherrn oder Lieferengpässe verschieben den Ablauf, und mit der Bauzeit verschieben sich Kosten und Risiken. Ob ein Unternehmer mehr Zeit und mehr Geld verlangen kann, ob der Bauherr eine Vertragsstrafe ziehen darf und unter welchen Voraussetzungen sich eine Partei vom Vertrag lösen kann, entscheidet sich meist an der Dokumentation und an Formvorschriften. Diese Seite erläutert die wesentlichen Regeln für BGB- und VOB/B-Verträge. Grundlagen zum Vertragstyp finden Sie auf unserer Seite zum Bauvertrag nach BGB.

Die Behinderungsanzeige nach § 6 VOB/B

Sieht sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung behindert, muss er dies dem Auftraggeber nach § 6 Abs. 1 VOB/B unverzüglich schriftlich anzeigen. Unterbleibt die Anzeige, werden die hindernden Umstände nur berücksichtigt, wenn dem Auftraggeber die Tatsache und deren hindernde Wirkung offenkundig bekannt waren. Auf diese Ausnahme sollte sich niemand verlassen.

Eine belastbare Behinderungsanzeige benennt den konkreten Umstand (etwa fehlende Ausführungspläne, nicht geräumte Flächen, ausstehende Vorleistungen anderer Gewerke), den Zeitpunkt seines Auftretens und die betroffenen Arbeiten. Sinnvoll ist außerdem ein Hinweis, welche Leistungen nicht oder nur eingeschränkt ausgeführt werden können. Ebenso wichtig ist die Mitteilung, dass die Behinderung beendet ist, denn nach § 6 Abs. 3 VOB/B sind die Arbeiten nach Wegfall der Hindernisse ohne Weiteres wieder aufzunehmen und der Auftraggeber ist zu benachrichtigen. Bautagebücher, Fotos und Besprechungsprotokolle sollten die Anzeigen stützen. Auch beim reinen BGB-Vertrag empfiehlt sich diese Dokumentation, weil sie Grundlage jedes Zeit- und Kostenanspruchs ist.

Verlängerung der Ausführungsfristen

Nach § 6 Abs. 2 VOB/B verlängern sich die Ausführungsfristen, soweit die Behinderung durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers, durch Streik oder Aussperrung oder durch höhere Gewalt verursacht ist. Witterungseinflüsse, mit denen bei Angebotsabgabe normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung. Die Verlängerung bemisst sich nach § 6 Abs. 4 VOB/B nach der Dauer der Behinderung zuzüglich eines Zuschlags für die Wiederaufnahme der Arbeiten und für eine etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit.

Für die Praxis bedeutet das: Der Auftragnehmer muss darlegen, wie sich die Störung konkret auf den Bauablauf ausgewirkt hat. Die pauschale Behauptung, man sei wochenlang behindert gewesen, genügt regelmäßig nicht. Gefordert ist eine bauablaufbezogene Darstellung, die den geplanten mit dem tatsächlichen Ablauf vergleicht. Der Auftragnehmer muss zudem nach § 6 Abs. 3 VOB/B alles tun, was ihm billigerweise zugemutet werden kann, um die Weiterführung der Arbeiten zu ermöglichen.

Mehrkosten: Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B und Entschädigung nach § 642 BGB

Hat ein Vertragsteil die hindernden Umstände zu vertreten, kann der andere nach § 6 Abs. 6 VOB/B den nachweislich entstandenen Schaden ersetzt verlangen, entgangenen Gewinn aber nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Daneben bleibt der Anspruch des Auftragnehmers auf angemessene Entschädigung nach § 642 BGB unberührt, sofern die Behinderung angezeigt oder offenkundig war.

§ 642 BGB setzt voraus, dass der Besteller eine erforderliche Mitwirkungshandlung unterlässt und dadurch in Annahmeverzug gerät. Die Höhe richtet sich nach der Dauer des Verzugs und der vereinbarten Vergütung, gemindert um ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb. Ein Verschulden des Bestellers ist nicht erforderlich. Gerade bei verzögerten Vorleistungen anderer Gewerke ist häufig dieser Anspruch der richtige Ansatz. Wie geänderte oder zusätzliche Leistungen abgerechnet werden, erläutern wir auf der Seite Nachträge und Mehrvergütung.

Verzug und Vertragsstrafe

Überschreitet der Unternehmer verbindliche Fristen, kann der Bauherr unter den Voraussetzungen des Verzugs Schadensersatz verlangen. Häufig ist zusätzlich eine Vertragsstrafe vereinbart. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers ist eine Vertragsstrafe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn ihre Obergrenze 5 Prozent der Auftragssumme übersteigt (BGH, Urteil vom 23.01.2003, VII ZR 210/01). Bei einem Einheitspreisvertrag hat der BGH zudem eine Klausel verworfen, die die 5-Prozent-Grenze an die bei Vertragsschluss vereinbarte statt an die abgerechnete Auftragssumme knüpft (BGH, Urteil vom 15.02.2024, VII ZR 42/22). Auch der Tagessatz muss angemessen sein. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen unterliegen dieser AGB-Kontrolle nicht.

Wichtig für Auftraggeber: Nimmt der Gläubiger die Leistung an, kann er die Strafe nach § 341 Abs. 3 BGB nur verlangen, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält. Der Vorbehalt gehört daher in das Abnahmeprotokoll. Näheres dazu auf unserer Seite zur Abnahme von Bauleistungen.

Kündigungsrechte im BGB- und im VOB/B-Vertrag

Der Besteller kann einen Werkvertrag nach § 648 BGB bis zur Vollendung jederzeit ohne Grund kündigen. Der Unternehmer behält dann seinen Vergütungsanspruch, muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen. Das Gesetz vermutet, dass ihm 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil entfallenden Vergütung zustehen.

Beide Parteien können nach § 648a BGB aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unter Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist. Eine Teilkündigung ist möglich, wenn sie sich auf einen abgrenzbaren Teil des Werks bezieht. Der Unternehmer erhält dann nur die Vergütung für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen. Schadensersatzansprüche bleiben unberührt. Über die Verweisung auf § 314 BGB ist in der Regel vorher eine Frist zur Abhilfe zu setzen, und die Kündigung muss innerhalb angemessener Zeit nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erklärt werden.

Für die Form gilt: Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf nach § 650h BGB der schriftlichen Form, also eines eigenhändig unterschriebenen Schreibens. Eine einfache E-Mail genügt nicht. Im VOB/B-Vertrag ist die Kündigung nach § 8 Abs. 6 und § 9 Abs. 2 VOB/B ebenfalls schriftlich zu erklären. § 8 VOB/B regelt die Kündigung durch den Auftraggeber, etwa nach fruchtlosem Fristablauf bei Mängeln oder Verzug (§ 8 Abs. 3 VOB/B). § 9 VOB/B gibt dem Auftragnehmer ein Kündigungsrecht, wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt oder fällige Zahlungen nicht leistet. Voraussetzung ist dort eine angemessene Frist mit der Erklärung, nach fruchtlosem Ablauf zu kündigen. Daneben kann jeder Teil nach § 6 Abs. 7 VOB/B schriftlich kündigen, wenn eine Unterbrechung länger als drei Monate dauert.

Abrechnung nach Kündigung und gemeinsame Leistungsfeststellung

Nach einer Kündigung muss der Leistungsstand festgehalten werden. § 648a Abs. 4 BGB gibt jeder Partei das Recht, von der anderen die Mitwirkung an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands zu verlangen. Wer einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fernbleibt, trägt grundsätzlich die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Im VOB/B-Vertrag kann der Auftragnehmer nach § 8 Abs. 7 VOB/B Aufmaß und Abnahme der ausgeführten Leistungen verlangen und hat unverzüglich eine prüfbare Rechnung vorzulegen.

Die Abrechnung unterscheidet sich je nach Kündigungsart: Bei der freien Kündigung sind erbrachte und nicht erbrachte Leistungen getrennt darzustellen, für den nicht erbrachten Teil mit Abzug ersparter Aufwendungen. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund wird nur der erbrachte Teil vergütet, während der Auftraggeber Mehrkosten der Fertigstellung durch ein Drittunternehmen als Schaden geltend machen kann. Wo Streit über den Bautenstand absehbar ist, kann ein selbständiges Beweisverfahren die Beweislage sichern. Offene Vergütung lässt sich zudem über die Sicherheiten am Bau absichern.

Häufige Fragen

Reicht eine Behinderungsanzeige per E-Mail?

§ 6 Abs. 1 VOB/B verlangt eine schriftliche Anzeige. Ob eine E-Mail im Einzelfall genügt, hängt von den vertraglichen Regelungen ab. Wer sichergehen will, übermittelt die Anzeige zusätzlich als unterschriebenes Schreiben mit Zugangsnachweis.

Kann ich einen Bauvertrag per E-Mail kündigen?

Nein. Nach § 650h BGB bedarf die Kündigung eines Bauvertrags der schriftlichen Form. Erforderlich ist ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben, das dem Vertragspartner zugehen muss.

Wie hoch darf eine Vertragsstrafe in AGB sein?

Nach der Rechtsprechung des BGH darf die Obergrenze in AGB des Auftraggebers 5 Prozent der Auftragssumme nicht übersteigen. Beim Einheitspreisvertrag ist auf die abgerechnete Summe abzustellen. Zusätzlich muss der Tagessatz angemessen sein.

Was erhält der Unternehmer bei einer freien Kündigung?

Er behält nach § 648 BGB die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. Für den nicht erbrachten Teil wird vermutet, dass ihm 5 Prozent der darauf entfallenden Vergütung zustehen. Ein höherer Betrag ist konkret darzulegen.

Was passiert, wenn eine Partei die gemeinsame Leistungsfeststellung verweigert?

Wer einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fernbleibt, trägt nach § 648a Abs. 4 BGB grundsätzlich die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Das gilt nicht, wenn er das Fernbleiben nicht zu vertreten hat und dies unverzüglich mitteilt.

So unterstützen wir Sie: Wir prüfen Terminpläne, Behinderungsanzeigen und Kündigungserklärungen, bewerten Mehrkosten- und Vertragsstrafenansprüche und begleiten die gemeinsame Leistungsfeststellung sowie die Abrechnung nach einer Kündigung. Wir vertreten Auftraggeber und Auftragnehmer außergerichtlich und vor Gericht.

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