Stand: November 2026

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner Fassung von 2024, öffentlich oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnet, ist Geschichte. Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die zentralen Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere Teile treten gestaffelt bis 2030 in Kraft. Rechtstechnisch hat der Gesetzgeber das bestehende GEG umfassend geändert und unter neuem Namen fortgeführt. Für Bauherren, Planer und ausführende Unternehmen ändert sich vor allem der Rechtsrahmen für Heizungsanlagen. Daneben setzt das Gesetz Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) um, die die Neubauplanung der kommenden Jahre prägen werden.

Verfahren im Überblick

  • 13. Mai 2026: Kabinettsbeschluss
  • 26. Juni 2026: vorab verkündete Verschiebung der 65-Prozent-Frist für Großstädte vom 1. Juli auf den 1. November 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 191)
  • 10. Juli 2026: Beschluss des Bundestages in 2./3. Lesung und Zustimmung des Bundesrates
  • 28. Juli 2026: Verkündung, BGBl. 2026 I Nr. 226
  • 29. Juli 2026: Inkrafttreten der wesentlichen Regelungen

Heizungen: Wegfall der 65-Prozent-Pflicht

Die wichtigste Änderung betrifft den Heizungstausch. Die bisherige Pflicht, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben (§§ 71 ff. GEG a. F.), ist mit dem 29. Juli 2026 entfallen. Gestrichen wurden zugleich die Beratungspflicht vor dem Einbau von Öl- und Gasheizungen und die damit verbundenen Übergangsregelungen, die an die kommunale Wärmeplanung anknüpften. Eigentümer können die Heizungsart grundsätzlich wieder frei wählen: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridanlage oder auch einen neuen Gas- oder Ölkessel.

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt für neue Gas- und Ölheizungen die sogenannte Biotreppe (§ 43 GModG). Danach müssen neu eingebaute Anlagen steigende Mindestanteile biogener oder synthetischer Brennstoffe beziehungsweise Wasserstoff nutzen:

ab Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe
1. Januar 2029 10 %
2030 15 %
2035 30 %
2040 60 %

Bis 2045 sollen Brennstoffe für die Gebäudewärme vollständig klimaneutral sein. Hybridanlagen mit Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasse können die Anforderungen der Biotreppe bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen erfüllen. Für die Versorger ist zusätzlich eine Grüngas- und Grünheizölquote vorgesehen. Die Bundesregierung muss hierzu bis zum 1. Dezember 2026 ein gesondertes Gesetz vorlegen (§ 42a GModG). Wie sich Verfügbarkeit und Preise von Biomethan, Bioöl und Wasserstoff entwickeln, ist derzeit offen. Das ist ein wirtschaftliches Risiko für alle, die sich heute für einen neuen fossilen Kessel entscheiden.

Im Mietrecht werden die Betriebskosten neu eingebauter Gas- und Ölheizungen, insbesondere CO2-Kosten, künftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Hierzu wurden das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz und das BGB geändert.

Neubau: Nullemissionsgebäude und Solarpflicht

Für die Neubauplanung sind vor allem die EPBD-Regelungen relevant, die zeitversetzt in Kraft treten:

  • 1. Januar 2027: neue Berechnungsgrundlagen für die energetische Bewertung (DIN/TS 18599:2025-10, neue Primärenergiefaktoren), Anforderungen an Ladeinfrastruktur nach dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz sowie eine Solarpflicht für neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude über 250 m² (§ 106 GModG)
  • 1. Januar 2028: Nullemissionsgebäude-Standard für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand; Beginn der Pflichten zur Ermittlung der Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus
  • 1. Januar 2030: Nullemissionsgebäude-Standard für alle Neubauten (§ 10 GModG); Solaranlagen auch für neue Wohngebäude in der Regel verpflichtend

Für Nichtwohngebäude führt das Gesetz zudem Energieeffizienzklassen von A bis G ein und verschärft die Anforderungen an die Gebäudeautomation (§ 56 GModG). Die Länder dürfen strengere Regeln beibehalten oder erlassen (§ 9 GModG). Das ist etwa bei landesrechtlichen Photovoltaikpflichten zu beachten, wie sie in Niedersachsen nach § 32a NBauO bestehen.

Folgen für laufende Bauverträge und Planungen

Die Neuregelung wirkt sich auf bestehende Verträge unterschiedlich aus. Für die Praxis sind folgende Punkte zu beachten:

  • Vertraglich vereinbarte Anlagentechnik bleibt geschuldet. Haben die Parteien eine Wärmepumpe oder ein bestimmtes Effizienzniveau vereinbart, ändert der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht daran nichts. Der Unternehmer schuldet weiterhin die vereinbarte Beschaffenheit.
  • Änderungswünsche sind Nachträge. Wünscht der Bauherr nachträglich eine andere, etwa günstigere Heiztechnik, handelt es sich um eine Änderung des Bauentwurfs. Beim BGB-Bauvertrag richtet sich dies nach §§ 650b, 650c BGB, beim VOB-Vertrag nach § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 5 VOB/B. Einsparungen und Mehrkosten sind sauber zu ermitteln. Näheres finden Sie unter Nachträge und Mehrvergütung.
  • Öffentlich-rechtliche Anforderungen zum maßgeblichen Zeitpunkt prüfen. Welche energetischen Anforderungen für ein Vorhaben gelten, hängt vom jeweiligen Stichtag und den Übergangsbestimmungen des Gesetzes ab. Bei Vorhaben, die über den 1. Januar 2027 oder den 1. Januar 2028 hinaus geplant werden, ist im Einzelfall anhand des Gesetzestextes zu prüfen, ob noch die bisherigen Berechnungsgrundlagen anwendbar sind.
  • Planerhaftung. Architekten und Fachplaner müssen ihre Planung am jeweils geltenden Recht ausrichten und den Bauherrn auf die Folgen der Neuregelung hinweisen, insbesondere auf die Kostenrisiken der Biotreppe bei fossilen Anlagen. Eine unterlassene Beratung kann eine Haftung begründen.
  • Förderung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde zum 21. Juli 2026 angepasst. Zusagen, die vor dem 20. Juli 2026 erteilt wurden, sind nach Angaben der Bundesregierung nicht betroffen. Bei laufenden Projekten sollten Finanzierungsplan und Förderbedingungen abgeglichen werden.
  • Verträge mit Bauträgern und Verbrauchern. Baubeschreibungen sollten die Heizungsart und ihre Rahmenbedingungen klar benennen. Beim Verbraucherbauvertrag gehört die Anlagentechnik zu den wesentlichen Angaben der Baubeschreibung.

Die Neuregelung schafft für den Heizungstausch mehr Wahlfreiheit, verlagert aber Kostenrisiken in die Zukunft. Für Neubauprojekte rücken mit dem Nullemissionsstandard und der Lebenszyklusbetrachtung strengere Anforderungen näher. Wir beraten Bauherren, Unternehmen und Planer bei der Anpassung laufender Verträge und der Gestaltung neuer Vereinbarungen.

[ KONTAKT ]

Rechtsgrundlagen und Quellen