Stand: November 2026

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat am 26. Oktober 2026 den Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch“ veröffentlicht und an Länder und Verbände versandt. Stellungnahmen sind bis zum 9. November 2026 möglich. Es handelt sich um einen Entwurf, nicht um geltendes Recht. Kabinettsbeschluss, Bundestag und Bundesrat stehen noch aus, und der Inhalt kann sich im weiteren Verfahren ändern. Für Bauverträge, die heute geschlossen werden, gilt das bisherige Werk- und Bauvertragsrecht unverändert. Einen ersten Überblick zum Vorhaben finden Sie in unserem Beitrag Aktuelle Entwicklungen im zivilen und öffentlichen Baurecht.

Ausgangslage: das Problem der anerkannten Regeln der Technik

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schuldet der Unternehmer im Zweifel ein Werk, das den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme entspricht. Diese Regeln werden in der Praxis häufig mit DIN-Normen und vergleichbaren Regelwerken gleichgesetzt, die vielfach Komfortstandards beschreiben, die über das öffentlich-rechtlich Erforderliche hinausgehen. Wer davon abweichen will, muss nach der bisherigen Rechtsprechung den Besteller umfassend über die Bedeutung und die Risiken der Abweichung aufklären. Andernfalls liegt trotz Vereinbarung ein Mangel vor. Dieses Haftungsrisiko gilt als ein wesentlicher Grund dafür, dass einfaches und kostengünstiges Bauen trotz entsprechender Spielräume im Bauordnungsrecht kaum vertraglich vereinbart wird.

Vorgeschichte

Bereits die vorige Bundesregierung hatte 2024 einen Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Er wurde wegen des vorzeitigen Endes der 20. Wahlperiode nicht mehr verabschiedet und ist der Diskontinuität anheimgefallen. Im November 2025 veröffentlichten BMJV und Bundesbauministerium gemeinsame Eckpunkte. Nach einem Stakeholder-Prozess im Jahr 2026 liegt nun der neue Referentenentwurf vor. Er weicht in mehreren Punkten vom Entwurf 2024 ab, unter anderem ist die frühere Beschränkung auf fachkundige Unternehmer als Besteller entfallen.

Kern des Entwurfs: § 650a BGB-E

Der Entwurf sieht eine Neufassung des § 650a BGB vor. Die neuen Absätze 2 bis 6 sollen einen optionalen gesetzlichen Basisstandard regeln. Nach den Erläuterungen des BMJV und den bisher veröffentlichten Darstellungen enthält er folgende Bausteine:

  • Opt-in in Textform: Der Basisstandard gilt nur, wenn die Parteien ihn ausdrücklich vereinbaren. Die Vereinbarung bedarf der Textform. Ohne Vereinbarung bleibt es beim bisherigen Recht. Das BMJV hat Länder und Verbände zusätzlich gebeten, ein alternatives Opt-out-Modell zu bewerten, bei dem der Basisstandard ohne besondere Vereinbarung gelten würde.
  • Technische Baubestimmungen als Maßstab: Soweit die Technischen Baubestimmungen der Länder ein Merkmal regeln, etwa Standsicherheit, Brandschutz oder Schallschutz, soll ein Bauwerk sachmangelfrei sein, wenn es diese Bestimmungen einhält. Dies soll abweichend von § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB gelten. Ein darüber hinausgehender Komfortstandard wäre nur bei ausdrücklicher Vereinbarung geschuldet.
  • Abweichung außerhalb der Technischen Baubestimmungen: Wo es keine Technische Baubestimmung gibt, etwa bei Teilen der Innenausstattung oder der Fassade, sollen die Parteien eine Beschaffenheit unterhalb des üblichen Standards vereinbaren können. Erforderlich wäre ein deutlicher Hinweis in Textform auf die konkrete Abweichung vor Vertragsschluss. Eine Belehrung über sämtliche Folgen und Risiken, wie sie die bisherige Rechtsprechung verlangt, soll nicht mehr erforderlich sein.
  • Entbehrlichkeit des Hinweises: Der Hinweis soll entfallen, wenn der Besteller die wesentliche Planung selbst verantwortet oder die Abweichung für ihn erkennbar ist.
  • Mindestanforderungen der Länder: Die Landesregierungen sollen durch Rechtsverordnung Mindestanforderungen festlegen können, etwa für Elektroinstallation, Lüftungstechnik oder Bauwerksabdichtung.

Öffentlich-rechtliche Anforderungen bleiben unberührt. Der Entwurf senkt keine bauordnungsrechtlichen Sicherheitsstandards ab, sondern regelt allein, was im Verhältnis zwischen Besteller und Unternehmer als mangelfrei gilt. Über § 650q BGB sollen die Regelungen auch für Architekten- und Ingenieurverträge gelten. Über die Verweisung in § 650u BGB wären auch Bauträgerverträge erfasst.

Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung

Für Verbraucherbauverträge sieht der Entwurf eine Erweiterung der Pflichtangaben in der Baubeschreibung nach Art. 249 § 2 EGBGB vor. Die Baubeschreibung soll künftig

  • deutlich darauf hinweisen, dass der Basisstandard (Gebäudetyp E) vereinbart wird,
  • stets Angaben zum Schallschutzstandard enthalten und
  • eine überschlägige Darstellung der durch die Abweichung voraussichtlich ersparten Kosten enthalten.

Die in den Eckpunkten von 2025 noch vorgesehene gesonderte Aufklärung des Verbrauchers über Konsequenzen und Risiken ist im Entwurf nicht mehr enthalten. Gerade dieser Punkt dürfte im weiteren Verfahren kontrovers diskutiert werden. Zum Verbraucherbauvertrag allgemein verweisen wir auf unseren Beitrag Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag.

Geplantes Inkrafttreten

Nach dem Entwurf soll das Gesetz am ersten Tag des dritten Monats nach der Verkündung in Kraft treten. Für Verträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen werden, soll das bisherige Recht weitergelten. Eine Evaluierung ist fünf Jahre nach Inkrafttreten vorgesehen. Ein konkretes Datum lässt sich derzeit nicht angeben.

Bedeutung für die Vertragsgestaltung schon heute

Auch wenn der Entwurf noch kein geltendes Recht ist, ergeben sich für die Praxis bereits jetzt Konsequenzen:

  • Abweichungen nach geltendem Recht sauber vereinbaren: Wer heute einfacher bauen will, muss die bisherigen Anforderungen der Rechtsprechung erfüllen. Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik sind konkret zu beschreiben, und der Besteller ist über Bedeutung und Risiken aufzuklären. Die Aufklärung sollte dokumentiert werden. Pauschale Klauseln, nach denen „nicht nach DIN“ gebaut wird, bieten keinen verlässlichen Schutz.
  • Langfristige Projekte vorausschauend gestalten: Bei Rahmenverträgen, Projektentwicklungen und Bauträgermodellen mit späterem Vertragsschluss sollte geprüft werden, ob die Baubeschreibungen bereits jetzt so aufgebaut werden, dass ein späterer Wechsel zum Basisstandard ohne grundlegende Überarbeitung möglich ist.
  • Nachunternehmerkette beachten: Vereinbart ein Generalunternehmer mit dem Bauherrn einen reduzierten Standard, muss dieser in den Nachunternehmerverträgen gleichlaufend geregelt sein. Andernfalls entstehen Haftungslücken. Ob und wie der Entwurf die Weitergabe in der Lieferkette regeln wird, ist offen.
  • Planer einbeziehen: Da die Regelungen auch für Architekten- und Ingenieurverträge gelten sollen, sollten Planungsverträge den geschuldeten Standard ausdrücklich festlegen und mit dem Bauvertrag abgestimmt sein.
  • Stellungnahmefrist nutzen: Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Unternehmen sollten ihre Erfahrungen aus der Praxis über ihre Verbände einbringen.

Wir verfolgen das Gesetzgebungsverfahren und werden über den Regierungsentwurf berichten. Bei der Gestaltung von Bau-, Planungs- und Bauträgerverträgen unterstützen wir Sie gern. Zu den vertraglichen Folgen geänderter Standards während der Bauausführung siehe auch Nachträge und Mehrvergütung.

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