Stand: November 2026

Niedersachsen hat seine Bauordnung innerhalb von zwölf Monaten zweimal grundlegend geändert. Das Gesetz vom 18. Juni 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 51) ist im Wesentlichen am 1. Juli 2024 in Kraft getreten und hat unter anderem die sogenannte Umbauordnung, eine befristete Genehmigungsfiktion und den Wegfall der Stellplatzpflicht für Wohnungen gebracht. Das Gesetz zur Änderung der Niedersächsischen Bauordnung und des Niedersächsischen Ingenieurgesetzes vom 25. Juni 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 52) gilt seit dem 1. Juli 2025. Es hat den Katalog der verfahrensfreien Baumaßnahmen im Anhang zu § 60 NBauO erheblich erweitert. Für Bauherren in Hannover und ganz Niedersachsen geben wir einen Überblick über die praktisch wichtigsten Punkte.

Erweiterte Verfahrensfreiheit seit dem 1. Juli 2025

Verfahrensfreie Baumaßnahmen benötigen weder eine Baugenehmigung noch eine Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde. Seit der Novelle 2025 gehören dazu unter anderem:

Vorhaben Grenze seit 1. Juli 2025 bisher
Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten (z. B. Gartenhaus, Geräteschuppen) bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt, im Außenbereich bis 40 m³ 40 m³ bzw. 20 m³
Garagen einschließlich Carports und Fahrradabstellgebäude insgesamt bis 60 m² Grundfläche je Grundstück, bis 3 m Höhe zusätzlich Beschränkung auf zwei Garagen
Terrassenüberdachungen bis 40 m² 30 m²
Wintergärten bis 30 m² Grundfläche und 5 m Höhe, mit 3 m Abstand zur Nachbargrenze nicht erfasst
Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten (Anhang Nr. 13.7) wenn eine städtebauliche Satzung oder örtliche Bauvorschrift Maße und Zulässigkeit regelt und das Vorhaben diesen Vorgaben entspricht nicht erfasst
nachträgliche Dacheinschnitte (Anhang Nr. 13.8) verfahrensfrei nicht erfasst
Ladestationen für Elektrofahrzeuge verfahrensfrei teilweise erfasst

Für Solaranlagen wurde die Verfahrensfreiheit auf Gebiete erstreckt, in denen eine städtebauliche Satzung Zulässigkeit, Lage und Größe solcher Anlagen regelt. Die landesrechtliche Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen nach § 32a NBauO besteht unabhängig davon fort.

Dachgeschossausbau und Vollgeschosse

Bereits seit 2024 kann die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben unter den Voraussetzungen des § 62 Abs. 1a NBauO genehmigungsfrei sein. Die Novelle 2025 hat ein Hindernis aus dem Planungsrecht beseitigt: Nach § 2 Abs. 7 NBauO ändert sich die Zahl der Vollgeschosse nicht, wenn ein bestehendes Dachgeschoss zu Aufenthaltsräumen umgenutzt wird, auch wenn dafür Dachgauben errichtet werden. Geringfügige Änderungen der äußeren Abmessungen bleiben unberücksichtigt. Da die Baunutzungsverordnung für den Begriff des Vollgeschosses auf das Landesrecht verweist (§ 20 Abs. 1 BauNVO), wirkt sich dies auch auf Festsetzungen in Bebauungsplänen aus. Ob ältere Bebauungspläne dynamisch auf das jeweils geltende Landesrecht verweisen, ist allerdings nicht abschließend geklärt und im Einzelfall zu prüfen.

Umbauordnung: § 85a NBauO

Der seit dem 1. Juli 2024 geltende § 85a NBauO erleichtert Aufstockung, Umbau, Ausbau und Nutzungsänderung bestehender Gebäude. Die von der Maßnahme betroffenen Bauteile müssen grundsätzlich nur die allgemeinen Anforderungen des § 3 Abs. 1 NBauO erfüllen, insbesondere an Standsicherheit und Brandschutz, nicht aber jede konkretisierende Detailanforderung des aktuellen Rechts. Ausgenommen sind unter anderem Anbauten, Sonderbauten und Hochhäuser. Energetische Anforderungen bleiben bestehen. Die Erleichterungen gelten auch für verfahrensfreie Maßnahmen. Ergänzend sind nach § 66 NBauO Abweichungen bei Nutzungsänderung, Modernisierung, Ausbau und zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen zuzulassen.

Stellplätze: Klarstellung mit Rückwirkung

Mit der Novelle 2024 ist die Pflicht entfallen, für Wohnungen notwendige Kfz-Einstellplätze herzustellen. Die Novelle 2025 hat klargestellt, dass dies nur für neu geschaffene Wohnungen gilt. Bestehende notwendige Stellplätze für vorhandene Wohnungen dürfen nicht ohne Weiteres beseitigt oder anderweitig zugeordnet werden. Die Klarstellung wirkt auf den 18. März 2025 zurück, den Zeitpunkt der Einbringung des Gesetzentwurfs in den Landtag. Wer nach diesem Datum Stellplätze beseitigt hat, muss sie gegebenenfalls wiederherstellen. Die Pflicht zur Herstellung von Fahrradabstellanlagen besteht weiter und wurde ausgeweitet. Für Bestandsimmobilien in Hannover mit Stellplatzbaulasten empfiehlt sich vor jeder Umnutzung von Stellplatzflächen eine Prüfung.

Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO: Frist läuft ab

Für Wohngebäude und für Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt seit dem 1. Juli 2024 eine Genehmigungsfiktion. Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nicht fristgerecht über einen vollständigen Antrag, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Regelung ist befristet: Sie gilt nur für Anträge, deren vollständige Unterlagen bis zum 31. Dezember 2026 bei der Bauaufsichtsbehörde vorliegen. § 70a NBauO wird zum 1. Juli 2027 gestrichen. Bauherren, die von der Fiktion profitieren wollen, sollten ihre Anträge deshalb rechtzeitig und vollständig einreichen. Die Fiktion ersetzt nur die Entscheidung der Behörde, nicht die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit. Ein fiktiv genehmigtes, materiell rechtswidriges Vorhaben kann von Nachbarn angegriffen werden.

Verfahrensfreiheit entbindet nicht vom materiellen Recht

Der wichtigste Hinweis für die Praxis lautet: Verfahrensfreie Baumaßnahmen müssen das öffentliche Baurecht ebenso einhalten wie genehmigte Vorhaben (§ 59 Abs. 3 NBauO). Das betrifft insbesondere

  • die Festsetzungen eines Bebauungsplans und örtliche Bauvorschriften, etwa zu Baugrenzen, Dachformen oder Gestaltung,
  • die Abstandsvorschriften des § 5 NBauO,
  • den Brandschutz, den Denkmalschutz und das Naturschutzrecht,
  • das private Nachbarrecht nach dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz.

Die Verantwortung trägt bei verfahrensfreien Vorhaben allein der Bauherr. Verstöße können zu einer Beseitigungsanordnung oder zu zivilrechtlichen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen der Nachbarn führen. Wer unsicher ist, kann die Zulässigkeit über eine Bauvoranfrage klären lassen. Hinweise dazu finden Sie unter Nachbarschutz, Bauvoranfrage und Baulast und in unserem Beitrag Baugenehmigung einholen.

Was Bauherren jetzt tun sollten

  • Prüfen, ob ein geplantes Vorhaben nach dem erweiterten Anhang zu § 60 NBauO verfahrensfrei ist, und das Ergebnis dokumentieren.
  • Bei Dachgauben klären, ob eine Satzung oder örtliche Bauvorschrift die Maße regelt. Nur dann besteht Verfahrensfreiheit.
  • Bauanträge für Wohnvorhaben, bei denen die Genehmigungsfiktion genutzt werden soll, so vorbereiten, dass die Unterlagen vor dem 31. Dezember 2026 vollständig vorliegen.
  • Vor der Umnutzung von Stellplatzflächen Baulasten und Genehmigungslage prüfen.
  • Bei Aufstockungen und Umbauten die Erleichterungen des § 85a NBauO frühzeitig in die Planung einbeziehen.

Einen Überblick über die Bauordnungen der übrigen Länder finden Sie in unserem Beitrag Baurecht der Bundesländer. Wir beraten Bauherren, Unternehmen und Kommunen in Niedersachsen von unserem Hauptsitz in Hannover aus.

[ KONTAKT ]

Rechtsgrundlagen und Quellen