Kommunen und andere öffentliche Auftraggeber sind im Baurecht in doppelter Rolle tätig: als Trägerin der Planungshoheit, die über Bebauungspläne, städtebauliche Verträge und das gemeindliche Einvernehmen die städtebauliche Entwicklung steuert, und als Bauherrin, die eigene Hoch- und Tiefbaumaßnahmen ausschreibt, vergibt und abwickelt. In beiden Rollen gelten neben dem Baugesetzbuch und dem Bauvertragsrecht die Bindungen des Haushalts- und Vergaberechts. Wir beraten öffentliche Auftraggeber im öffentlichen und privaten Baurecht sowie im Vergaberecht, von der Vorbereitung eines Verfahrens bis zur Vertretung vor Vergabekammern und Gerichten.
Typische Anliegen
- Begleitung von Bauleitplanverfahren und Prüfung der Abwägung.
- Gestaltung städtebaulicher Verträge und Durchführungsverträge mit Vorhabenträgern.
- Abschluss und Abwicklung von Erschließungsverträgen.
- Entscheidung über die Zustimmung zu Bau-Turbo-Vorhaben nach § 36a BauGB.
- Wahl der Verfahrensart und Gestaltung von Vergabeunterlagen für Bau- und Planungsleistungen.
- Bearbeitung von Rügen und Vertretung in Nachprüfungsverfahren.
- Vertragsgestaltung auf Grundlage der VOB/B und eigener Zusätzlicher Vertragsbedingungen.
- Prüfung von Nachträgen, Behinderungsanzeigen und Schlussrechnungen der Auftragnehmer.
- Durchsetzung von Mängelansprüchen und Inanspruchnahme von Sicherheiten.
Bauleitplanung, städtebauliche Verträge und Bau-Turbo
Die Gemeinde stellt Bauleitpläne auf, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). Fehler im Verfahren oder in der Abwägung können zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplans in einem Normenkontrollverfahren führen. Wir begleiten Planverfahren und prüfen Begründung und Abwägung auf Angreifbarkeit.
Städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB ermöglichen es, Vorhabenträger an Planungs-, Erschließungs- und Folgekosten zu beteiligen und Ziele wie geförderten Wohnraum zu sichern. Die vereinbarten Leistungen müssen angemessen sein, und unzulässig ist die Vereinbarung einer Leistung, wenn der Vorhabenträger auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte (§ 11 Abs. 2 BauGB). Die Erschließung kann die Gemeinde nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB durch Vertrag auf einen Dritten übertragen; zu regeln sind dann insbesondere Herstellungsstandards, Abnahme, Übernahme der Anlagen und Sicherheiten. Hinweise enthält auch unsere Seite zum Erschließungsvertrag.
Seit dem 30. Oktober 2025 erlaubt der bis zum 31. Dezember 2030 befristete § 246e BauGB Abweichungen vom Bauplanungsrecht zugunsten von Wohnungsbauvorhaben. Die Bauaufsichtsbehörde darf davon nur mit Zustimmung der Gemeinde Gebrauch machen (§ 36a BauGB). Die Gemeinde entscheidet darüber im Rahmen ihrer Planungshoheit und kann die Zustimmung an die Übernahme städtebaulicher Verpflichtungen durch den Vorhabenträger knüpfen. Äußert sie sich nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt. Viele Gemeinden legen deshalb Kriterien und Zuständigkeiten für diese Entscheidungen vorab fest. Zum Genehmigungsverfahren siehe auch Baugenehmigung einholen und Nachbarschutz, Bauvoranfrage und Baulast.
Vergabe von Bau- und Planungsleistungen
Ab dem geschätzten Auftragswert ohne Umsatzsteuer, der den EU-Schwellenwert erreicht, gilt das Kartellvergaberecht des GWB. Für die Jahre 2026 und 2027 liegt der Schwellenwert für Bauaufträge bei 5.404.000 Euro, für Liefer- und Dienstleistungen klassischer öffentlicher Auftraggeber bei 216.000 Euro (für oberste und obere Bundesbehörden bei 140.000 Euro) und für Liefer- und Dienstleistungen im Sektorenbereich bei 432.000 Euro. Oberhalb der Schwellenwerte sind Bauleistungen nach dem 2. Abschnitt der VOB/A, Planungsleistungen nach der Vergabeverordnung (VgV) und Aufträge von Sektorenauftraggebern nach der Sektorenverordnung zu vergeben; dazu informiert auch der Beitrag Sektorenverordnung beachten. Unterhalb der Schwellenwerte gelten der 1. Abschnitt der VOB/A und das jeweilige Landesvergaberecht.
Wichtig sind eine nachvollziehbare Kostenschätzung, die zutreffende Berechnung des Auftragswerts bei Losen und Planungsleistungen, eindeutige Leistungsbeschreibungen und transparente Zuschlagskriterien. Rügen von Bietern sind fristgerecht und sorgfältig zu bearbeiten, da die Information über einen Nachprüfungsantrag durch die Vergabekammer ein Zuschlagsverbot auslöst (§ 169 Abs. 1 GWB). Wir unterstützen bei der Verfahrensgestaltung, bei Bieterfragen und Rügen und vertreten Auftraggeber vor der Vergabekammer.
Abwicklung öffentlicher Bauverträge
Nach dem Zuschlag beginnt die Vertragsabwicklung, in der öffentliche Auftraggeber an Haushaltsrecht und Fördermittelbedingungen gebunden bleiben. Nachträge sind dem Grunde und der Höhe nach zu prüfen, auch weil wesentliche Vertragsänderungen nach § 132 GWB eine neue Vergabe erfordern können; siehe Nachträge und Mehrvergütung. Behinderungsanzeigen und Bauzeitverlängerungen betreffen die Seite Bauzeit, Behinderung und Kündigung. Zur Abnahme, zu Mängelansprüchen und Sicherheiten siehe Abnahme von Bauleistungen, Sicherheiten am Bau und Beweisverfahren und Bauprozess. Für Planerverträge gelten die Hinweise auf der Seite Architektenrecht verstehen.
Häufige Fragen
Welcher EU-Schwellenwert gilt 2026 und 2027 für Bauaufträge?
Für Bauaufträge und Konzessionen beträgt der Schwellenwert seit dem 1. Januar 2026 5.404.000 Euro ohne Umsatzsteuer. Maßgeblich ist der geschätzte Gesamtwert aller Lose des Bauvorhabens.
Was geschieht, wenn die Gemeinde über die Zustimmung nach § 36a BauGB nicht entscheidet?
Verweigert die Gemeinde die Zustimmung nicht innerhalb von drei Monaten, gilt sie als erteilt. Gemeinden sollten Zuständigkeit und Prüfkriterien deshalb frühzeitig festlegen.
Darf ein öffentlicher Auftraggeber Nachträge ohne neue Ausschreibung beauftragen?
Das ist möglich, soweit die Änderung nicht wesentlich im Sinne des § 132 GWB ist oder einer der dort geregelten Ausnahmetatbestände vorliegt. Die Prüfung ist zu dokumentieren.
Kann ein Bauunternehmen von einer Kommune eine Bauhandwerkersicherung verlangen?
Nein. Nach § 650f Abs. 6 BGB besteht der Anspruch auf Bauhandwerkersicherung nicht gegenüber juristischen Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtlichen Sondervermögen, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist.
So unterstützen wir Sie: Wir begleiten Planverfahren, gestalten städtebauliche Verträge und Erschließungsverträge, beraten zur Zustimmung nach § 36a BauGB, unterstützen bei Vergabeverfahren und vertreten Auftraggeber in der Abwicklung von Bauverträgen. Neben dem Hauptsitz in Hannover sind wir in Berlin, Bielefeld, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart vertreten. Informationen zum Mandatsablauf finden Sie unter Kosten und Ablauf.