Bau-Turbo: Was § 246e BauGB für Bauherren und Gemeinden bedeutet
§ 246e BauGB, § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 36a BauGB: Voraussetzungen, Zustimmung der Gemeinde, Nachbarschutz und Praxis der Antragstellung.
Baurecht der Bundesländer
Inhaltsverzeichnis Grundlagen des besonderen Baurechts Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Häufige Fehler und Vermeidungsstrategien Praxisrelevante Urteile Grundlagen des besonderen Baurechts Das besondere Baurecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) in den §§ 136–191 verankert und umfasst: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§§ 136-164b BauGB) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165-171 BauGB) Stadtumbau (§§ 171a-171d BauGB) Sozialer Zusammenhalt (§ 171e BauGB) Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebote (§§ 172-179 BauGB) Sozialplan und Härteausgleich (§§ 180-181 BauGB) Miet- und Pachtverhältnisse (§§ 182-186 BauGB) Städtebauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur (§§ 187-191 BauGB) Das besondere Baurecht unterscheidet sich vom allgemeinen Bauplanungsrecht (§§ 1-135 BauGB) und vom Bauordnungsrecht, das in der Hoheit der Bundesländer liegt. Das allgemeine und das besondere Städtebaurecht sind Bundesrecht und gelten bundeseinheitlich. Landesspezifisch sind vor allem das Bauordnungsrecht, der Denkmalschutz und die Verwaltungspraxis der Behörden. Baden-Württemberg Landesspezifische Regelungen Landesbauordnung (LBO): Besonderheiten bei Abstandsflächen (§ 5 LBO BW) Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg: Umfassende Regelungen zum Umgang mit historischer Bausubstanz Regelungen zu Schwarzwaldhaus-Bauweisen: Spezielle Anforderungen an die Dachneigung und Fassadengestaltung Bayern Landesspezifische Regelungen Bayerische Bauordnung (BayBO): Besonders strenge Regelungen zur Ortsbildgestaltung Alpenplan: Teil des Landesentwicklungsprogramms Bayern (nicht der BayBO) mit Sonderregelungen für die Alpenregion in drei Zonen (A, B, C) Sonderregelungen für traditionelle Bauformen: Besondere Bestimmungen für Bauernhäuser und Almhütten Berlin Landesspezifische Regelungen Berliner Bauordnung (BauO Bln): Urbane Spezialregelungen für verdichtetes Bauen Milieuschutzsatzungen: Umfangreiche Schutzgebiete zur Erhaltung der Sozialstruktur Umwandlungsverordnung: Spezielle Regelungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Brandenburg Landesspezifische Regelungen Brandenburgische Bauordnung (BbgBO): Besondere Regeln für den ländlichen Raum Sonderregelungen für den Spreewald: Spezifische Baubestimmungen für traditionelle Spreewaldhäuser Regelungen zu großflächigen Photovoltaikanlagen: Besondere Standortanforderungen für Solarparks Bremen Landesspezifische Regelungen Bremische Landesbauordnung (BremLBO): Spezielle Regelungen für Hafengebiete Stadtentwicklungsplanung Bremen: Besondere Aufwertungsgebiete mit speziellen Bauvorschriften Regelungen für den Hochwasserschutz: Spezielle Anforderungen an Gebäude in überflutungsgefährdeten Bereichen Hamburg Landesspezifische Regelungen Hamburgische Bauordnung (HBauO): Besonderheiten für urbane Stadtentwicklung Soziale Erhaltungsverordnungen: Umfassende Milieuschutzsatzungen in verschiedenen Stadtteilen HafenCity-Sonderregelungen: Spezielle Bauvorschriften für das Entwicklungsgebiet HafenCity Hessen Landesspezifische Regelungen Hessische Bauordnung (HBO): Besondere Brandschutzanforderungen für Hochhäuser Erhaltungssatzungen für Fachwerkgebiete: Spezielle Regelungen zum Erhalt historischer Fachwerkbestände Mecklenburg-Vorpommern Landesspezifische Regelungen Landesbauordnung M-V (LBauO M-V): Besonderheiten für den Küstenschutz Bäderarchitektur-Erhaltungssatzungen: Spezielle Regelungen für historische Bäderarchitektur an der Ostseeküste Regelungen für Bauen in Nationalparks: Strenge Anforderungen an Bauvorhaben in naturnahen Gebieten Niedersachsen Landesspezifische Regelungen Niedersächsische Bauordnung (NBauO): Spezielle Regelungen für landwirtschaftliches Bauen Regelungen zu Windenergieanlagen: Umfangreiche Standortvorschriften für Windkraftanlagen Wattenmeer-Schutzregelungen: Strenge Bauvorschriften in Küstenregionen Nordrhein-Westfalen Landesspezifische Regelungen Bauordnung NRW (BauO NRW): Spezielle Regelungen für den Strukturwandel im Ruhrgebiet Regelungen für Bergbaugebiete: Besondere Anforderungen in Gebieten mit Bergschäden Denkmalschutzgesetz NRW: Umfangreiche Schutzvorschriften für Industriedenkmäler Rheinland-Pfalz Landesspezifische Regelungen Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO): Besonderheiten für den Weinbau Mittelrheintal-Schutzregelungen: Spezielle Bauvorschriften im UNESCO-Welterbegebiet Regelungen zu historischen Stadtkernen: Detaillierte Vorgaben für den Erhalt historischer Stadtbilder Bedeutende Gerichtsentscheidungen OVG Rheinland-Pfalz, Az. 8 A 10358/20: Klarstellung zur Berechnung von Abstandsflächen Saarland Landesspezifische Regelungen Landesbauordnung Saarland (LBO): Besonderheiten für den Umgang mit montanindustriellem Erbe Regelungen zur Industriebrachen-Revitalisierung: Spezielle Anforderungen für die Umnutzung ehemaliger Industrieareale Grenzüberschreitende Bauvorschriften: Besondere Regelungen im deutsch-französischen Grenzraum Sachsen Landesspezifische Regelungen Sächsische Bauordnung (SächsBO): Besondere [...]
Aktuelle Entwicklungen im Zivilen und Öffentlichen Baurecht
1. Gesetzesänderungen und Reformen Novelle des Baugesetzbuches (BauGB): Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“), das am 30.10.2025 in Kraft getreten ist, verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, insbesondere für den Wohnungsbau. Neuer § 246e BauGB – "Bau-Turbo": Bis zum 31.12.2030 kann mit Zustimmung der Gemeinde zugunsten des Wohnungsbaus von den Vorschriften des Bauplanungsrechts abgewichen werden, ohne dass zuvor ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss. Voraussetzung ist, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Zustimmung der Gemeinde gilt nach § 36a BauGB als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten verweigert wird. Erweiterte Befreiungen: Daneben erlauben § 31 Abs. 3 BauGB Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus und § 34 Abs. 3b BauGB Abweichungen vom Einfügensgebot im unbeplanten Innenbereich, jeweils mit Zustimmung der Gemeinde. Vereinfachte Verfahren für kleine Bauprojekte: Insbesondere Projekte mit geringem Einfluss auf Umwelt und Nachbarschaft profitieren von verkürzten Genehmigungswegen. Gebäudetyp-E-Gesetz: Der Gebäudetyp E ist ein zivilrechtliches Vorhaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat dazu einen Referentenentwurf vorgelegt, der eine Neufassung von § 650a BGB vorsieht (§ 650a BGB-E). Die Vertragsparteien eines Bauvertrags sollen leichter vereinbaren können, von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzuweichen, soweit diese nicht der Sicherheit dienen. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Ziel ist es, Baukosten zu senken und einfacheres, innovatives Bauen zu ermöglichen. Vertragliche Standards: Die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, etwa der Landesbauordnungen und des Gebäudeenergiegesetzes, bleiben unberührt. Der Entwurf betrifft allein das Verhältnis zwischen Besteller und Unternehmer, insbesondere die Frage, wann eine Abweichung von Komfort- und Ausstattungsstandards keinen Mangel darstellt. Schwerpunkt auf Kosteneffizienz: Der Entwurf reagiert auf gestiegene Baukosten und die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. 2. Aktuelle Rechtsprechung BGH: Barrierereduzierung im Wohnungseigentum Aktenzeichen: V ZR 244/22 und V ZR 33/23 Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs klären, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum verlangen können, um Barrieren zu reduzieren. Inhalt der Entscheidung: Die Umsetzung von Maßnahmen zur Barrierefreiheit wurde als wichtiges Anliegen anerkannt. Wohnungseigentümer haben nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Grenzen ergeben sich aus § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden. 3. Herausforderungen und Trends Baukonjunktur und wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Bauwirtschaft steht vor Herausforderungen wie hohen Baukosten, schwierigen Finanzierungsbedingungen und hohen Energiekosten. Positiv zu vermerken ist eine Entspannung der Materialpreise. Der Wohnungsbau bleibt dennoch unter Druck; hierauf zielen die Reformen im BauGB und das geplante Gebäudetyp-E-Gesetz. Digitalisierung im Bauwesen: Der Masterplan BIM Bundesbau sieht die schrittweise Einführung von Building Information Modeling (BIM) bei Bundesbaumaßnahmen vor. Diese Planungsmethode vernetzt alle Projektbeteiligten und ermöglicht eine präzisere Planung und effizientere Umsetzung von Bauprojekten. Auswirkungen für Baurechtler: Verträge und Haftungsfragen müssen an die digitalen Planungsmethoden angepasst werden, insbesondere im Hinblick auf Datenintegrität und Verantwortung bei Planungsfehlern. Handlungsempfehlungen für Baurechtler Regelmäßige Fortbildung: Durch die dynamischen Änderungen [...]
Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht gliedert sich in die zwei großen Bereiche des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts. Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht beinhaltet die Bauleitplanung, Regelungen über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben, die Sicherung der Bauleitplanung sowie das Besondere Städtebaurecht. Die wichtigsten Rechtsquellen sind in diesem Zusammenhang das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Eine zunehmende Bedeutung für das Baurecht erfahren Richtlinien der Europäischen Union. Bauordnungsrecht Zum Bauordnungsrecht gehören die Landesbauordnungen, in Niedersachsen die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) und die dazu erlassenen Verordnungen. Das Bauordnungsrecht zielt darauf ab, bauliche Anlagen so zu errichten oder zu ändern, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere das Leben, die Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. In der NBauO sind die Aufgaben der am Bau Beteiligten und der Bauaufsichtsbehörden festgelegt; das Gesetz bestimmt die Regelungen für die Verfahren, die bei der Errichtung baulicher Anlagen gelten und legt fest, welche Vorhaben verfahrensfrei sind. Ferner wird geregelt, welche Maßnahmen die Bauaufsichtsbehörde treffen darf, wenn sie auf baurechtswidrige Zustände aufmerksam wird (Beispiele: Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Rückbau, Abriss).
Was ist das Bauplanungsrecht?
Das Bauplanungsrecht beinhaltet die Bauleitplanung Regelungen über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben die Sicherung der Bauleitplanung sowie das Besondere Städtebaurecht Die wichtigsten Rechtsquellen sind in diesem Zusammenhang das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Eine zunehmende Bedeutung für das Baurecht erfahren Richtlinien der Europäischen Union.
Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Baurecht
Die förmliche raumbezogene Planung der Gemeinden wird als Bauleitplanung bezeichnet. Mit der Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes sichergestellt werden. Die Gemeinde hat ihre Bauleitplanung den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Als Instrumente stehen der Flächennutzungsplan als vorbereitende Bauleitplanung der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan sowie der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 12 BauGB) und Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB (z. B. Ergänzungssatzungen) zur Verfügung. Der Inhalt, der Zweck und das Verfahren der Bauleitplanung werden durch das Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Regelungsmöglichkeiten der Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungsplan) werden detailliert in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt.
BVerwG: Ferkelaufzuchtstall in geruchsvorbelastetem Gebiet (§ 35 Abs. 3 BauGB)
In einem durch landwirtschaftliche Geruchsimmissionen vorbelasteten Gebiet steht § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB der Errichtung eines Ferkelaufzuchtstalles nicht entgegen, wenn durch das Vorhaben die vorhandene Immissionssituation zumindest nicht verschlechtert wird, sofern die Vorbelastung die Grenze zur Gesundheitsgefahr noch nicht überschritten hat und das – immissionsschutzrechtlich nicht genehmigungsbedürftige – Vorhaben den Anforderungen des § 22 Abs. 1 BImSchG genügt. VwGO § 101 Abs. 2, § 125 Abs. 1 Satz 1, § 137 Abs. 1 und 2, § 141 Satz 1, § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB § 35 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BImSchG § 3 Abs. 1, § 22 Abs. 1 Geruchsimmissions-Richtlinie […]