Baustreitigkeiten sind technisch geprägt, umfangreich und eng mit dem laufenden Bauablauf verknüpft. Ein Prozess vor den staatlichen Gerichten dauert oft mehrere Jahre und erfordert in der Regel ein oder mehrere Sachverständigengutachten. Während dieser Zeit bleiben Vergütung, Nachträge oder Mängelansprüche ungeklärt. Außergerichtliche Verfahren können den Konflikt schneller, sachnäher und vertraulich klären. Welches Verfahren geeignet ist, hängt davon ab, ob die Parteien eine Einigung, eine vorläufige Entscheidung oder eine endgültige, vollstreckbare Entscheidung benötigen.
Warum außergerichtliche Streitbeilegung am Bau
Streit über Anordnungen, Nachträge oder Behinderungen entsteht meist während der Bauausführung. Das Bauvorhaben muss trotzdem weiterlaufen. Wer erst nach Fertigstellung vor Gericht klärt, ob eine Mehrvergütung geschuldet war, finanziert die streitige Leistung über Jahre vor. Außergerichtliche Verfahren bieten demgegenüber die Möglichkeit, die Entscheider nach Sachkunde auszuwählen, technische und juristische Kompetenz zu verbinden, den Zeitplan an den Bauablauf anzupassen und Geschäftsgeheimnisse aus der Öffentlichkeit herauszuhalten. Die VOB/B sieht in § 18 Abs. 3 ausdrücklich vor, dass ein Verfahren zur Streitbeilegung vereinbart werden kann, möglichst schon bei Vertragsschluss. Für Streitigkeiten über das Anordnungsrecht nach § 650b BGB und die Vergütungsanpassung nach § 650c BGB besteht daneben der erleichterte Eilrechtsschutz nach § 650d BGB; näher dazu auf der Seite Nachträge und Mehrvergütung.
Die Verfahrensarten im Überblick
Mediation: Ein neutraler Mediator unterstützt die Parteien dabei, selbst eine Lösung zu erarbeiten. Er entscheidet nicht und bewertet die Rechtslage in der Regel nicht. Die Mediation eignet sich, wenn die Geschäftsbeziehung fortbestehen soll und die Interessen der Parteien über den konkreten Anspruch hinausgehen.
Schlichtung: Der Schlichter, häufig ein im Baurecht erfahrener Jurist, gegebenenfalls gemeinsam mit einem Bautechniker, erörtert den Sachverhalt, bewertet die Rechtslage und unterbreitet einen Schlichtungsvorschlag. Dieser bindet die Parteien nur, wenn sie ihn annehmen.
Adjudikation: Ein Adjudikator trifft innerhalb kurzer Frist eine Entscheidung, die vorläufig verbindlich ist und bis zu einer abweichenden Entscheidung eines Schiedsgerichts oder staatlichen Gerichts befolgt werden muss. Die Adjudikation dient dazu, den Bauablauf trotz Streit fortzusetzen. Eine gesetzliche Regelung besteht in Deutschland nicht; die Verbindlichkeit beruht allein auf der vertraglichen Vereinbarung.
Schiedsgutachten: Die Parteien überlassen einem Dritten die Feststellung bestimmter Tatsachen oder die Bestimmung einer Leistung, etwa zum Vorliegen eines Mangels oder zur Höhe eines Nachtrags. Nach §§ 317 ff. BGB ist die Bestimmung im Zweifel nach billigem Ermessen zu treffen und für die Parteien nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist (§ 319 Abs. 1 BGB). Das Schiedsgutachten ersetzt keine Entscheidung über den Anspruch insgesamt.
Schiedsgericht: Das schiedsrichterliche Verfahren nach §§ 1025 ff. ZPO tritt an die Stelle des staatlichen Gerichts. Der Schiedsspruch hat unter den Parteien die Wirkungen eines rechtskräftigen Urteils (§ 1055 ZPO).
Dispute Boards: Bei Großprojekten wird ein ständiges Gremium bereits bei Vertragsbeginn eingesetzt, das die Baustelle begleitet, Konflikte frühzeitig aufgreift und Empfehlungen oder vorläufig bindende Entscheidungen abgibt. Das Modell ist im internationalen Anlagenbau verbreitet und wird in partnerschaftlichen Vertragsmodellen zunehmend eingesetzt; siehe dazu die Seite Partnering und GMP-Verträge.
Regelwerke: SOBau, SL Bau und DIS
Die Parteien müssen das Verfahren nicht selbst ausgestalten, sondern können auf erprobte Verfahrensordnungen verweisen. Die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein liegt in der Fassung 2020 vor. Sie regelt unter anderem Mediation, Schlichtung, Gutachtenverfahren zur Klärung von Tatsachenfragen und das schiedsrichterliche Verfahren.
Die Streitlösungsordnung für das Bauwesen (SL Bau) wird von der Deutschen Gesellschaft für Baurecht e. V. und dem Deutschen Beton- und Bautechnik-Verein e. V. herausgegeben; die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Juli 2020. Sie enthält Regelungen zu Mediation, Schlichtung, Adjudikation, Schiedsgutachten und Schiedsgericht.
Für Schiedsverfahren mit institutioneller Unterstützung bietet sich die Schiedsgerichtsordnung der Deutschen Institution für Schiedsgerichtsbarkeit (DIS) an, deren aktuelle Fassung seit dem 1. März 2018 gilt. Die DIS administriert das Verfahren, unterstützt bei der Bildung des Schiedsgerichts und überwacht die Verfahrensdauer. Welche Ordnung passt, hängt von Projektgröße, Beteiligtenkreis und gewünschtem Verfahrensziel ab.
Vertragsklauseln, Verjährung und Vollstreckbarkeit
Eine Schiedsvereinbarung bedarf der Form des § 1031 ZPO. Ist ein Verbraucher beteiligt, muss sie in einer von den Parteien eigenhändig unterzeichneten Urkunde enthalten sein, die keine anderen Vereinbarungen als solche zum schiedsrichterlichen Verfahren enthält, sofern nicht notariell beurkundet wird (§ 1031 Abs. 5 ZPO). Wird trotz wirksamer Schiedsvereinbarung Klage erhoben, weist das Gericht sie auf Rüge des Beklagten als unzulässig ab (§ 1032 Abs. 1 ZPO). Klauseln für mehrstufige Verfahren sollten regeln, welches Verfahren zuerst durchzuführen ist, welche Fristen gelten, ob vorläufige Entscheidungen bis zur endgültigen Klärung zu befolgen sind und wann der Weg zum Schiedsgericht oder staatlichen Gericht eröffnet ist.
Für die Verjährung ist zu unterscheiden: Der Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens hemmt die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB, der Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens nach § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB. Bei Mediation, Schlichtung und Adjudikation greift in der Regel § 203 BGB, solange Verhandlungen über den Anspruch schweben; die Verjährung tritt dann frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein. Bei einer staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder einem einvernehmlich betriebenen Verfahren vor einer anderen Streitbeilegungsstelle kommt § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB in Betracht. Da das Ende von Verhandlungen oft streitig ist, empfiehlt sich eine ausdrückliche Vereinbarung zur Verjährungshemmung.
Vollstreckbar ist nur der Schiedsspruch, und zwar erst nach gerichtlicher Vollstreckbarerklärung (§ 1060 ZPO). Ein Aufhebungsantrag ist nur aus den abschließenden Gründen des § 1059 Abs. 2 ZPO möglich; eine inhaltliche Überprüfung findet nicht statt. Ein Schlichtungsvergleich oder eine Adjudikationsentscheidung muss notfalls eingeklagt werden, sofern die Parteien keinen vollstreckbaren Titel, etwa einen Anwaltsvergleich oder eine notarielle Urkunde, schaffen.
Vor- und Nachteile, Kombination mit Beweissicherung
Für außergerichtliche Verfahren sprechen die Auswahl sachkundiger Entscheider, die Vertraulichkeit, die Flexibilität des Verfahrens und häufig eine kürzere Dauer. Das Schiedsverfahren endet in der Regel in einer Instanz. Dem stehen Nachteile gegenüber: Die Kosten für Schiedsrichter und Institution tragen die Parteien selbst, ein Rechtsmittel in der Sache fehlt, und die Einbeziehung Dritter, etwa von Nachunternehmern oder Planern, ist nur möglich, wenn diese der Schiedsvereinbarung beitreten. Gerade bei Mängeln mit mehreren Verantwortlichen ist dies vorab zu regeln.
Mediation und Schlichtung lassen sich mit einer Beweissicherung kombinieren. Bevor ein Mangel beseitigt oder ein Bauabschnitt überbaut wird, kann ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO oder ein vereinbartes Schiedsgutachten den Zustand verbindlich festhalten. Die Ergebnisse bilden dann die Grundlage für eine Einigung. Mehr dazu auf der Seite Selbständiges Beweisverfahren und Bauprozess.
Häufige Fragen
Ist ein Schlichtungsvorschlag verbindlich?
Nein. Ein Schlichtungsvorschlag bindet die Parteien nur, wenn sie ihn annehmen. Nimmt eine Partei den Vorschlag nicht an, bleibt der Weg zum Schiedsgericht oder zum staatlichen Gericht offen.
Worin unterscheidet sich die Adjudikation vom Schiedsverfahren?
Die Adjudikationsentscheidung ist nur vorläufig verbindlich und kann durch ein Schiedsgericht oder staatliches Gericht überprüft werden. Der Schiedsspruch hat dagegen die Wirkungen eines rechtskräftigen Urteils (§ 1055 ZPO) und ist nach Vollstreckbarerklärung vollstreckbar.
Wird die Verjährung während einer Schlichtung gehemmt?
Solange Verhandlungen über den Anspruch schweben, ist die Verjährung nach § 203 BGB gehemmt. Der Beginn eines schiedsrichterlichen Verfahrens hemmt nach § 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB. Wir empfehlen, die Hemmung zusätzlich ausdrücklich zu vereinbaren.
Kann eine Schiedsklausel mit einem privaten Bauherrn vereinbart werden?
Ja, aber nur in einer eigenhändig unterzeichneten Urkunde, die keine anderen Vereinbarungen als solche zum schiedsrichterlichen Verfahren enthält, es sei denn, der Vertrag wird notariell beurkundet (§ 1031 Abs. 5 ZPO).
Welche Regelwerke kommen für Bauverträge in Betracht?
Verbreitet sind die SOBau der ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein, die SL Bau der Deutschen Gesellschaft für Baurecht und des Deutschen Beton- und Bautechnik-Vereins sowie für Schiedsverfahren die DIS-Schiedsgerichtsordnung.
Ist ein Schiedsgutachten gerichtlich überprüfbar?
Nur eingeschränkt. Eine nach billigem Ermessen getroffene Bestimmung ist nach § 319 Abs. 1 BGB nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist. In diesem Fall erfolgt die Bestimmung durch Urteil.
So unterstützen wir Sie
Wir gestalten Streitbeilegungsklauseln für Bau-, Planer- und Nachunternehmerverträge, wählen mit Ihnen das passende Regelwerk aus und vertreten Sie in Mediation, Schlichtung, Adjudikation und Schiedsverfahren. Bei Bedarf verbinden wir das Verfahren mit einer Beweissicherung und stimmen die Strategie mit einem möglichen Bauprozess ab. Informationen zu Honorar und Ablauf finden Sie unter Kosten und Ablauf; Hinweise zur Vorbereitung bieten unsere Checklisten.