Bei großen und technisch anspruchsvollen Bauvorhaben stößt die klassische Vertragsstruktur an Grenzen. Der Bauherr beauftragt Planer und Bauunternehmen in getrennten Verträgen, jede Partei verfolgt ihre eigenen wirtschaftlichen Ziele, und Risiken werden möglichst weit auf die jeweils andere Seite verlagert. Partnerschaftliche Vertragsmodelle setzen hier an: Sie binden die Beteiligten früher ein, verteilen Risiken nach gemeinsamen Regeln und koppeln die Vergütung an den Projekterfolg. Entscheidend ist, wie sich solche Modelle in das deutsche Bauvertragsrecht einfügen und welche Klauseln einer rechtlichen Prüfung standhalten.

Grenzen des Einheitspreis- und Pauschalvertrags

Beim Einheitspreisvertrag wird nach tatsächlich ausgeführten Mengen abgerechnet, beim Pauschalvertrag ist ein fester Preis für eine definierte Leistung vereinbart. Beide Modelle setzen voraus, dass die Leistung bei Vertragsschluss weitgehend feststeht. Bei komplexen Vorhaben ist das oft nicht der Fall: Die Planung ist zum Zeitpunkt der Vergabe noch unvollständig, Baugrund und Bestand bergen Unsicherheiten, und während der Ausführung ändern sich Anforderungen des Bauherrn.

Jede Abweichung führt dann zu Nachträgen. Nach § 650b BGB streben die Parteien bei einem Änderungsbegehren des Bestellers zunächst Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung an. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung anordnen. Die Vergütung richtet sich dann nach § 650c BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Bei VOB/B-Verträgen gelten § 1 Abs. 3 und 4 sowie § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B. Diese Mechanismen sind konfliktträchtig. Näheres zur Durchsetzung und Abwehr von Mehrforderungen finden Sie auf unserer Seite Nachträge und Mehrvergütung.

Partnering-Elemente im Zweiparteienvertrag

Partnering bedeutet zunächst nicht zwingend ein neues Vertragsmodell. Viele Elemente lassen sich in einen herkömmlichen Bau- oder Generalunternehmervertrag aufnehmen:

  • Frühe Einbindung des Bauunternehmens (Early Contractor Involvement): Der Unternehmer wird bereits in der Planungsphase beauftragt, um sein Ausführungswissen in Entwurf und Kostenplanung einzubringen. Üblich ist ein gestufter Vertrag mit optionaler Ausführungsphase.
  • Gemeinsames Risikoregister: Die Parteien bewerten Risiken und legen fest, wer sie trägt und wie Risikobudgets verwendet werden.
  • Eskalationsstufen: Meinungsverschiedenheiten werden zunächst auf Projektebene, dann auf Geschäftsleitungsebene und erst danach durch Schlichtung, Adjudikation oder Gericht entschieden.

Für Verträge mit Behörden sieht bereits § 18 Abs. 2 VOB/B vor, dass der Auftragnehmer bei Meinungsverschiedenheiten zunächst die vorgesetzte Stelle anrufen soll. Partnering-Klauseln gehen darüber hinaus und sollten mit verbindlicher außergerichtlicher Streitbeilegung verknüpft werden. Zu den Verfahren siehe Schlichtung und Adjudikation.

Mehrparteien- und Allianzverträge

Die weitreichendste Form ist der Mehrparteienvertrag, häufig als Allianzvertrag oder Integrierte Projektabwicklung (IPA) bezeichnet. Bauherr, Planer und wesentliche Ausführende schließen einen gemeinsamen Vertrag. Typische Merkmale sind:

  • gemeinsame Projektziele und gemeinsam ermittelte Zielkosten,
  • Erstattung der tatsächlich entstandenen Kosten auf Open-Book-Basis,
  • ein Anreizsystem (Bonus-Malus oder Pain/Gain-Share), bei dem Unter- und Überschreitungen der Zielkosten zwischen den Partnern nach vereinbarten Quoten geteilt werden,
  • ein gemeinsames Leitungsgremium mit grundsätzlich einstimmigen Entscheidungen,
  • häufig ein weitgehender wechselseitiger Haftungsverzicht unter den Allianzpartnern mit Ausnahmen etwa für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

In Deutschland werden solche Modelle bislang vor allem in Pilotprojekten erprobt. Die DB InfraGO AG beschreibt in ihrem „Partnerschaftsmodell Schiene“ eine Allianz aus Planer, Bauunternehmer und DB im Mehrparteienvertrag mit Ist-Kosten-Erstattung, gemeinsamer Zielkostenermittlung und Bonus-Malus-System. Auch der Bund setzt im Hochbau Allianzverträge ein, etwa das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung beim Bürogebäude für Bundesbehörden in der Elisabeth-Abegg-Straße in Berlin.

GMP-Vertrag und Construction Management

Beim GMP-Vertrag (Guaranteed Maximum Price) übernimmt der Auftragnehmer, meist ein Generalunternehmer, die Ausführung zu einem garantierten Höchstpreis. Abgerechnet wird nach tatsächlichen Kosten zuzüglich vereinbarter Zuschläge, höchstens jedoch bis zum GMP. Bleiben die Kosten darunter, werden die Einsparungen nach einer vereinbarten Quote zwischen Bauherr und Auftragnehmer geteilt. Überschreitungen trägt grundsätzlich der Auftragnehmer.

Voraussetzung ist eine vollständige Kostentransparenz (Open Book). Der Vertrag muss regeln, welche Kosten erstattungsfähig sind, wie Nachunternehmerleistungen vergeben werden, wie Zuschläge für Baustellengemeinkosten, allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn bemessen werden und welche Prüfungsrechte der Bauherr hat. Entscheidend ist außerdem, welche Änderungen den GMP erhöhen. Ohne präzise Abgrenzung zwischen garantiertem Leistungsumfang und echter Leistungsänderung verlagert sich der Streit nur von der Abrechnung in die Auslegung des Leistungssolls.

Verwandt sind Construction-Management-Modelle. In der Variante „at agency“ berät und steuert der Construction Manager, während der Bauherr die Gewerke selbst beauftragt. In der Variante „at risk“ schließt der Construction Manager die Nachunternehmerverträge im eigenen Namen und bietet häufig einen GMP an. Ein reiner Steuerungsauftrag kann dienstvertragliche Elemente aufweisen, die Übernahme der Ausführung ist ein Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB. Davon hängen Erfolgshaftung, Abnahme und Verjährung ab.

Rechtlicher Rahmen: BGB, AGB-Recht, VOB/B und Vergaberecht

Das BGB kennt keinen eigenen Vertragstyp für Partnering-, Allianz- oder GMP-Verträge. Es gelten die Vorschriften über den Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) und den Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB), für Planungsleistungen die §§ 650p ff. BGB. Der Mehrparteienvertrag wirft zusätzliche Fragen auf, etwa ob zwischen den Partnern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entsteht und wie sich Mängelrechte, Abnahme und Verjährung auf mehrere Leistende verteilen.

Werden die Vertragsbedingungen von einer Partei für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und gestellt, handelt es sich nach § 305 Abs. 1 BGB um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie unterliegen dann der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, auch im unternehmerischen Verkehr (§ 310 Abs. 1 BGB). Kritisch sind insbesondere Haftungsverzichte, Ausschlussfristen für Mehrkosten, einseitige Risikoverlagerungen und unklare Bonus-Malus-Regelungen. Ein Haftungsausschluss für grobes Verschulden ist in AGB nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam, wobei der Maßstab über § 307 BGB auch zwischen Unternehmern weitgehend gilt. Individuell ausgehandelte Bedingungen haben nach § 305b BGB Vorrang.

Die VOB/B ist auf den klassischen Zweiparteienvertrag zugeschnitten. Nach § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB entfällt die Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen nur, wenn die VOB/B gegenüber einem Unternehmer ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist. Partnerschaftliche Modelle weichen regelmäßig ab, etwa bei der Vergütung von Änderungen. Die VOB/B unterliegt dann insgesamt der Inhaltskontrolle.

Öffentliche Auftraggeber müssen auch partnerschaftliche Modelle im Wettbewerb und in transparenten Verfahren vergeben (§ 97 Abs. 1 GWB). Mittelständische Interessen sind nach § 97 Abs. 4 GWB vornehmlich zu berücksichtigen, was bei der Bündelung von Leistungen besonders zu prüfen ist. Weil die Leistung bei frühzeitiger Einbindung noch nicht abschließend beschrieben werden kann, kommen das Verhandlungsverfahren und der wettbewerbliche Dialog in Betracht (§ 119 GWB). Sie setzen besondere Gründe voraus, etwa konzeptionelle oder innovative Lösungen oder Risiken, die vorherige Verhandlungen erfordern (§ 14 Abs. 3 VgV; für Bauleistungen oberhalb der Schwellenwerte gilt die VOB/A EU).

Gestaltung: Leistungsbeschreibung, Änderungen und Streitbeilegung

Unabhängig vom Modell entscheiden drei Bereiche über den Erfolg des Vertrags:

  • Leistungsbeschreibung und Zielkosten: Funktionale Ziele, Qualitätsstandards und die Grundlagen der Zielkosten müssen nachvollziehbar dokumentiert sein. Für die Planungsleistungen gilt § 650p BGB mit der Pflicht, bei noch offenen Zielen eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung zu erstellen.
  • Änderungsmanagement: Der Vertrag sollte festlegen, welche Ereignisse Zielkosten, GMP oder Termine anpassen, in welchem Verfahren und mit welchen Fristen. Zur Bauzeit siehe auch Bauzeit, Behinderung und Kündigung.
  • Streitbeilegung: Ein mehrstufiges Verfahren mit klaren Fristen und einer schnellen vorläufig bindenden Entscheidung, etwa durch Adjudikation, verhindert einen Projektstillstand. Bleibt der Streit ungelöst, sind Sicherung von Beweisen und Gerichtsstand vorab zu regeln (siehe Beweisverfahren und Bauprozess).

Zusätzlich sind Sicherheiten (siehe Sicherheiten am Bau), Ausstiegsrechte nach der Zielkostenphase, Regelungen zur Insolvenz eines Partners (siehe Insolvenz am Bau) und das Versicherungskonzept zu bedenken.

Häufige Fragen

Ist ein GMP-Vertrag ein Pauschalvertrag?

Nein. Beim Pauschalvertrag wird der vereinbarte Preis unabhängig von den tatsächlichen Kosten geschuldet. Beim GMP-Vertrag wird nach tatsächlichen Kosten zuzüglich Zuschlägen abgerechnet, höchstens bis zum garantierten Maximalpreis. Einsparungen werden nach einer vereinbarten Quote geteilt.

Gilt das BGB-Bauvertragsrecht auch für Allianzverträge?

Ja. Einen eigenen gesetzlichen Vertragstyp gibt es nicht. Für Bauleistungen gelten die §§ 631 ff. und 650a ff. BGB, für Planungsleistungen die §§ 650p ff. BGB. Abweichende Regelungen sind möglich, soweit sie individuell vereinbart sind oder der AGB-Kontrolle standhalten.

Kann die VOB/B in einen Partnering-Vertrag einbezogen werden?

Ja, sie ist aber auf den Zweiparteienvertrag zugeschnitten. Weicht der Vertrag von ihr ab, entfällt die Privilegierung nach § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB, und jede Bestimmung der VOB/B unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Ist ein Haftungsverzicht unter Allianzpartnern wirksam?

Das hängt von der Ausgestaltung ab. Die Haftung wegen Vorsatzes kann nach § 276 Abs. 3 BGB nicht im Voraus erlassen werden. In AGB ist zudem ein Ausschluss für grobes Verschulden und für Personenschäden unwirksam. Ein individuell ausgehandelter Verzicht bietet mehr Spielraum.

Dürfen öffentliche Auftraggeber Allianzverträge vergeben?

Ja, sofern das Vergaberecht eingehalten wird. Je nach Gegenstand kommen insbesondere das Verhandlungsverfahren oder der wettbewerbliche Dialog in Betracht, wenn deren Voraussetzungen vorliegen. Bund und Deutsche Bahn erproben solche Modelle bereits in Pilotprojekten.

So unterstützen wir Sie: Wir beraten Bauherren, Generalunternehmer und Planer bei der Auswahl des passenden Vertragsmodells, entwerfen und prüfen Partnering-, Allianz- und GMP-Verträge und begleiten Vergabeverfahren öffentlicher Auftraggeber. In unserem Team arbeiten Juristen mit technischem Studium, die Zielkosten, Leistungsbeschreibungen und Änderungsmechanismen auch fachlich beurteilen können. Weitere Informationen zur Gestaltung von Planerverträgen finden Sie unter Architektenvertrag, praktische Arbeitshilfen unter Checklisten.

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