Seit dem 30. Oktober 2025 können Gemeinden Wohnungsbau nach § 246e BauGB zulassen, ohne zuvor einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ob ein Projekt davon profitiert, entscheidet sich im Zusammenspiel von Bauherr, Bauaufsichtsbehörde und Gemeinde. Diese Seite beschreibt das Verfahren aus beiden Sichten. Die Rechtsgrundlagen im Einzelnen erläutert unser Beitrag Bau-Turbo: Was § 246e BauGB für Bauherren und Gemeinden bedeutet.
Die Instrumente im Überblick
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) hat drei Wege eröffnet. § 31 Abs. 3 BauGB erlaubt Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus. § 34 Abs. 3b BauGB erlaubt im unbeplanten Innenbereich ein Abweichen vom Erfordernis des Einfügens, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient. Beide gelten unbefristet, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen. Am weitesten reicht § 246e BauGB: Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 kann von den Vorschriften des Baugesetzbuchs und der darauf beruhenden Verordnungen abgewichen werden, wenn die Abweichung der Errichtung von Wohngebäuden, der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude zur Schaffung neuer Wohnungen oder der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken dient. Der Wortlaut beschränkt die Vorschrift nicht auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Gemeinsam ist allen drei Instrumenten der Maßstab: Die Abweichung muss auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Hinzu kommt stets die Zustimmung der Gemeinde. Im Außenbereich gilt § 246e BauGB nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit beplanten oder im Zusammenhang bebauten Flächen (§ 246e Abs. 3 BauGB). Ergibt eine überschlägige Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen.
Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB
Die Zustimmung ist auch dann erforderlich, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist (§ 36a Abs. 1 Satz 1 BauGB, für § 246e über dessen Absatz 2). Anders als beim Einvernehmen nach § 36 BauGB ist Maßstab nicht allein die Rechtslage. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann die Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet.
Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert. Vor ihrer Entscheidung kann die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist von höchstens einem Monat geben. Die Dreimonatsfrist verlängert sich dann um diese Stellungnahmefrist (§ 36a Abs. 2 BauGB). Die Entscheidung über die Zustimmung ist nur im Rechtsbehelfsverfahren gegen die Zulassungsentscheidung überprüfbar (§ 36a Abs. 3 BauGB). Eine isolierte Klage auf Zustimmung sieht das Gesetz nicht vor.
Vorgehen der Gemeinde: Zielbild, Prüfkriterien, Verträge
Weil die Fiktion nach drei Monaten eintritt, braucht jede Gemeinde eine geregelte Zuständigkeit und einen klaren Ablauf. Empfehlenswert ist ein Ratsbeschluss, der festlegt, wer über die Zustimmung entscheidet, ob Verwaltung oder Ausschuss, und in welchen Fällen die Öffentlichkeit beteiligt wird. Ohne interne Fristenkontrolle droht eine Zustimmung durch Zeitablauf, die die Gemeinde nicht wollte.
Inhaltlich sollte die Gemeinde ihr städtebauliches Zielbild beschreiben, an dem sie Vorhaben misst. Geeignete Prüfkriterien sind etwa die Lage innerhalb von Entwicklungs- oder Nachverdichtungsbereichen, verträgliche Höhen und Dichten, die Leistungsfähigkeit von Verkehr, Entwässerung und sozialer Infrastruktur, Grün- und Klimaanpassungsbelange sowie Anforderungen an geförderten Wohnraum. Veröffentlichte Leitlinien schaffen Transparenz und erleichtern eine gleichmäßige Entscheidungspraxis, an die die Gemeinde gebunden ist.
Die bedingte Zustimmung nach § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB wird in der Praxis durch einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB ausgefüllt. Darin lassen sich eine Quote für geförderten Wohnraum, Folgekosten für Kita- und Schulplätze, Erschließungsmaßnahmen oder Gestaltungsanforderungen regeln. Es gelten die allgemeinen Grenzen: Die Leistungen müssen angemessen sein, und sie müssen einen sachlichen Zusammenhang mit dem Vorhaben haben. Ein Baulandmodell, das bereits für Bebauungsplanverfahren gilt, kann auf Bau-Turbo-Vorhaben übertragen werden. Hinweise zur Vertragsgestaltung enthält unsere Seite Bauleitplanung und städtebauliche Verträge.
Vorgehen des Bauherrn: Antrag und Unterlagen
Für Vorhabenträger beginnt das Verfahren nicht mit dem Bauantrag, sondern mit dem Gespräch mit der Stadtplanung. Dort lässt sich klären, ob die Gemeinde das Instrument nutzen will, welche Leitlinien gelten und welche vertraglichen Erwartungen sie hat. Erst danach lohnt die Ausarbeitung der Bauvorlagen.
Der Antrag sollte die Abweichung ausdrücklich benennen: von welcher Festsetzung, von welchem Erfordernis des Einfügens oder von welcher Vorschrift des Baugesetzbuchs abgewichen werden soll und auf welche Rechtsgrundlage der Antrag gestützt wird. Zu den Unterlagen gehören neben den üblichen Bauvorlagen eine städtebauliche Begründung, Ansichten und Schnitte mit der Umgebungsbebauung, Angaben zu Verschattung und Abständen, zu Verkehr und Stellplätzen sowie gegebenenfalls Fachgutachten zu Lärm, Artenschutz und Entwässerung. Eine Darstellung der Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke erleichtert der Gemeinde die geforderte Würdigung nachbarlicher Interessen.
Auch eine Bauvoranfrage kommt in Betracht, um die planungsrechtliche Zulässigkeit mit Zustimmung der Gemeinde vorab verbindlich zu klären. Für die Zeitplanung ist zu beachten, dass die Dreimonatsfrist der Gemeinde zu den Bearbeitungsfristen der Bauaufsicht hinzukommt. Bauordnungsrecht, Immissionsschutz, Natur- und Denkmalschutz bleiben vollständig zu prüfen. Wie das Genehmigungsverfahren im Übrigen abläuft, zeigt die Seite Baugenehmigung: vom Grundstück bis zum Rechtsschutz.
Rechtsschutz von Bauherren und Nachbarn
Verweigert die Gemeinde die Zustimmung, lehnt die Bauaufsichtsbehörde den Antrag ab. Der Bauherr kann dann gegen die Ablehnung vorgehen, in Niedersachsen zunächst mit Widerspruch nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 Buchst. a NJG, anschließend mit der Verpflichtungsklage. In diesem Verfahren wird die Entscheidung der Gemeinde mitüberprüft. Wie weit die gerichtliche Kontrolle reicht, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Wegen des städtebaulichen Gestaltungsspielraums der Gemeinde kommt es voraussichtlich vor allem darauf an, ob sie sachgerechte Erwägungen angestellt und ihre eigene Praxis gleichmäßig angewandt hat.
Nachbarn können die Genehmigung mit Widerspruch und Anfechtungsklage angreifen. Diese Rechtsbehelfe haben nach § 212a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung, sodass ein Eilantrag nach § 80a VwGO erforderlich ist, um den Bau vorläufig zu stoppen. Erfolg hat der Nachbar nur, wenn nachbarschützende Rechte verletzt sind. Die Würdigung nachbarlicher Interessen ist Tatbestandsvoraussetzung aller drei Instrumente. Unzumutbare Verschattung, eine erdrückende Wirkung oder die Verletzung bauordnungsrechtlicher Abstandsflächen lassen sich deshalb auch gegen ein Bau-Turbo-Vorhaben einwenden. Hinweise für Nachbarn gibt unsere Seite Nachbarschutz, Bauvoranfrage und Baulast.
Häufige Fragen
Gilt der Bau-Turbo nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt?
Nein. Der Wortlaut des § 246e BauGB enthält keine solche Beschränkung. Die Sonderregelung kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 im bauaufsichtlichen Verfahren angewendet werden.
Was geschieht, wenn die Gemeinde nicht über die Zustimmung entscheidet?
Die Zustimmung gilt nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert. Beteiligt sie die Öffentlichkeit, verlängert sich die Frist um die Stellungnahmefrist von höchstens einem Monat.
Darf die Gemeinde ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen?
Ja. Nach § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB kann sie die Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass sich der Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet, etwa in einem städtebaulichen Vertrag mit Sozialquote oder Folgekostenregelung.
Kann ich gegen eine verweigerte Zustimmung der Gemeinde klagen?
Nicht isoliert. Die Entscheidung der Gemeinde ist nach § 36a Abs. 3 BauGB nur im Rechtsbehelfsverfahren gegen die Zulassungsentscheidung überprüfbar, also im Widerspruch und in der Verpflichtungsklage gegen die Ablehnung des Bauantrags.
Können Nachbarn ein Bau-Turbo-Vorhaben verhindern?
Sie können die Genehmigung anfechten und einen Eilantrag stellen. Erfolg haben sie, wenn nachbarschützende Rechte verletzt sind. Die Würdigung nachbarlicher Interessen ist Voraussetzung der Abweichung, das Bauordnungsrecht mit den Abstandsflächen bleibt anwendbar.
So unterstützen wir Sie: Gemeinden beraten wir bei der Einrichtung des Zustimmungsverfahrens, bei der Formulierung von Leitlinien und Prüfkriterien und bei städtebaulichen Verträgen, die eine bedingte Zustimmung absichern. Vorhabenträger begleiten wir von der ersten Abstimmung mit der Stadtplanung über den Antrag mit ausdrücklich benannter Abweichung bis zur Genehmigung und verteidigen diese gegen Nachbarrechtsbehelfe. Weitere Informationen finden Sie unter Baurecht für Kommunen und Baurecht für Bauträger und Projektentwickler. Wir beraten von unserem Hauptsitz in Hannover und unseren weiteren Standorten aus.