Stand: November 2026

Seit dem 30. Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) in Kraft. In der Praxis wird es als „Bau-Turbo“ bezeichnet. Im Mittelpunkt steht der neue § 246e BauGB: Gemeinden können Wohnungsbau zulassen, ohne zuvor einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ergänzt wird die Sonderregelung durch neue Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten in § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB sowie durch das Zustimmungsverfahren nach § 36a BauGB. Einen ersten Überblick haben wir in unserem Beitrag Aktuelle Entwicklungen im zivilen und öffentlichen Baurecht gegeben. Nach einem Jahr Anwendungspraxis gehen wir hier ins Detail.

Die Sonderregelung des § 246e BauGB

Nach § 246e Abs. 1 BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder den aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden. Das gilt im erforderlichen Umfang und für drei Arten von Vorhaben:

  • die Errichtung von Wohngebäuden,
  • die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässig errichteter Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird,
  • die Nutzungsänderung zulässig errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich der dafür erforderlichen Änderungen oder Erneuerungen.

Voraussetzung ist, dass die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Der Wortlaut beschränkt die Vorschrift nicht auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB. Sie gilt also bundesweit. Wird ein Wohnvorhaben zugelassen, können nach Absatz 5 auch Anlagen für soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke sowie Läden für den täglichen Bedarf der Bewohner zugelassen werden.

Die Befristung bis Ende 2030 betrifft nicht die Geltungsdauer der Genehmigung. Sie bestimmt den Zeitraum, in dem im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann (§ 246e Abs. 4 BauGB). Eine bis dahin erteilte Genehmigung bleibt nach den allgemeinen Regeln wirksam.

Außenbereich und Umweltprüfung

Im Außenbereich ist die Sonderregelung nur auf Vorhaben anwendbar, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen nach § 30 Abs. 1 oder 2 oder § 34 BauGB stehen (§ 246e Abs. 3 BauGB). Die Siedlungsränder lassen sich also arrondieren, eine Bebauung „auf der grünen Wiese“ ohne Anschluss erlaubt die Vorschrift nicht. Ergibt eine überschlägige Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach dem UVPG durchzuführen. Eine UVP-Pflicht oder Vorprüfungspflicht für Städtebauprojekte nach Anlage 1 UVPG bleibt unberührt.

Befreiung nach § 31 Abs. 3 und Abweichung nach § 34 Abs. 3b BauGB

Neben der befristeten Sonderregelung hat der Gesetzgeber zwei Instrumente geschaffen, die unbefristet gelten:

  • § 31 Abs. 3 BauGB erlaubt mit Zustimmung der Gemeinde Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen. Die bisherige Bindung an eine Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB ist entfallen. Typische Anwendungsfälle sind Aufstockungen oder eine Hinterlandbebauung, die an Baugrenzen oder an der zulässigen Zahl der Vollgeschosse scheitern würde.
  • § 34 Abs. 3b BauGB erlaubt im unbeplanten Innenbereich mit Zustimmung der Gemeinde ein Abweichen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung, wenn das Vorhaben Wohnzwecken dient. Auch hier gilt der Maßstab der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen.

Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB

Alle drei Instrumente setzen die Zustimmung der Gemeinde voraus, und zwar auch dann, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Für § 246e BauGB ordnet dessen Absatz 2 die entsprechende Geltung des § 36a BauGB an. Die Zustimmung ist von dem gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB zu unterscheiden: Maßstab ist nicht die Rechtslage, sondern die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung.

Für Bauherren sind folgende Punkte maßgeblich:

  • Zustimmungsfiktion: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert.
  • Verpflichtungen des Bauherrn: Die Gemeinde kann ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass sich der Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet. In der Praxis geschieht das häufig durch städtebauliche Verträge, etwa zu Infrastrukturfolgekosten oder Anteilen geförderten Wohnraums.
  • Öffentlichkeitsbeteiligung: Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist von höchstens einem Monat geben. Die Dreimonatsfrist verlängert sich dann um die Dauer dieser Stellungnahmefrist.
  • Rechtsschutz: Die Zustimmungsentscheidung ist nur im Rechtsbehelfsverfahren gegen die Zulassungsentscheidung überprüfbar, also nicht isoliert.

Einen Anspruch auf die Anwendung des Bau-Turbos gibt es nicht. Die Gemeinde entscheidet im Rahmen ihrer Planungshoheit. Zahlreiche Städte und einige Länder haben deshalb Leitlinien oder Einführungserlasse veröffentlicht, die Kriterien für die Zustimmung festlegen. Die Gemeinde ist an das Willkürverbot und an ihre eigene Entscheidungspraxis gebunden.

Nachbarbelange: keine Abkürzung zu Lasten Dritter

Der Bau-Turbo ersetzt den Bebauungsplan, nicht aber den Nachbarschutz. Die „Würdigung nachbarlicher Interessen“ ist Tatbestandsvoraussetzung. Das Gebot der Rücksichtnahme, ein etwaiger Gebietserhaltungsanspruch und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben zu beachten. Unberührt bleibt zudem das Fachrecht, insbesondere das Bauordnungsrecht der Länder mit den Abstandsflächen, der Immissionsschutz, das Natur- und Artenschutzrecht, das Wasserrecht und der Denkmalschutz. Eine Zustimmung der Gemeinde schützt eine Genehmigung also nicht vor einer erfolgreichen Nachbarklage, wenn das Vorhaben nachbarschützende Belange verletzt. Hinweise zur Verteidigung gegen Vorhaben auf dem Nachbargrundstück finden Sie unter Nachbarschutz, Bauvoranfrage und Baulast.

Praxis der Antragstellung

Aus der Verwaltungspraxis des ersten Jahres ergeben sich für Bauherren und Projektentwickler folgende Empfehlungen:

  • Abweichung ausdrücklich beantragen: Mehrere Länder verlangen, dass die Anwendung von § 246e, § 31 Abs. 3 oder § 34 Abs. 3b BauGB gesondert beantragt wird. Brandenburg hat dies etwa in seiner Bauordnung geregelt. Die Bauaufsicht prüft die Vorschriften dort nicht von Amts wegen. Der Antrag sollte die Abweichung konkret benennen und begründen.
  • Frühzeitig mit der Gemeinde sprechen: Da die Zustimmung im städtebaulichen Ermessen der Gemeinde liegt, sollte das Vorhaben vor Einreichung mit Stadtplanung und gegebenenfalls Ratsgremien abgestimmt werden. Kommunale Leitlinien sind dabei der Prüfmaßstab.
  • Bauvoranfrage nutzen: Die planungsrechtliche Zulässigkeit lässt sich über einen Vorbescheid klären. Die Zustimmung der Gemeinde ist dann bereits in diesem Verfahren einzuholen.
  • Zeitplan realistisch ansetzen: Zu den drei Monaten für die Zustimmung kommen die Fristen des Landesbauordnungsrechts. Die Zustimmung ist nur eine Voraussetzung. Ein Vorhaben kann trotz Zustimmung am Bauordnungs-, Naturschutz- oder Wasserrecht scheitern.
  • Nachbarn einbinden: Wo eine Abweichung nachbarliche Interessen berührt, verringert eine frühzeitige Beteiligung das Klagerisiko und damit das Risiko eines Baustopps.

Für Gemeinden bietet das Instrument die Chance, Wohnungsbau ohne mehrjährige Bebauungsplanverfahren zu ermöglichen. Zugleich verlangt es eine sorgfältig dokumentierte Entscheidungspraxis, da die Zustimmung im Klageverfahren gegen die Genehmigung mitüberprüft wird. Allgemeine Hinweise zum Genehmigungsverfahren finden Sie in unserem Beitrag Baugenehmigung einholen. Wir beraten Bauherren, Projektentwickler und Kommunen von unserem Hauptsitz in Hannover und unseren weiteren Standorten aus.

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